La défiscalisation immobilière: les lois Robien, Borloo et Scellier

3. 2. A qui s'adresse le dispositif de la loi Scellier ?

Le dispositif de la loi Scellier trouve à s'appliquer de manière plus large que les précédents. En effet, là où les dispositifs Robien et Borloo n'étaient favorables et prouvaient réellement leur efficacité de défiscalisation qu'au-delà d'un certain montant d'imposition du contribuable, le dispositif de la loi Scellier est quant à lui favorable et intéressant pour à peu près l'ensemble des contribuables.

Tous les contribuables français sont concernés, même si leur revenu imposable n'est pas très élevé.

La contrainte du propriétaire est ici la même que pour les autres dispositifs : le bailleur doit s'engager à louer son bien pendant une durée minimum de 9 années.

Ce dispositif est donc vraiment nouveau car il est susceptible de s'appliquer dans la majorité des foyers français. Il permet aux personnes disposant de petits revenus de bénéficier d'un avantage fiscal non négligeable.

La loi Scellier s'adresse donc à tous les contribuables souhaitant défiscaliser tout ou partie de leur impôt. Ce qui n'était pas possible avec les autres dispositifs qui exigeaient comme condition pour le contribuable de payer au moins 2500 € d'impôt afin que la défiscalisation soit efficace.

Nos Conseils : La vigilance est ici aussi de mise concernant, la localisation du bien, la situation du marché locatif dans la région ainsi que quant à vos revenus.

A noter:

Les contribuables qui acquièrent un local affecté à un autre usage que l'habitation (local commercial, bureau …) pour le transformer en logement sont éligibles, sous certaines conditions, à la réduction d'impôt Scellier. La date d'acquisition prise en considération est alors celle de la signature de l'acte authentique d'achat.

Cependant, une réponse ministérielle (Rép. min. n° 101770, JO du 17 mai 2011) vient de rappeler que cet avantage fiscal est réservé aux seules acquisitions effectuées à titre onéreux et n'est donc pas ouvert aux biens reçus par donation.

Dès lors, si un contribuable a reçu par donation-partage des locaux affectés à un usage autre que l'habitation, et réalisé des travaux afin de les transformer en logements, il ne peut bénéficier des avantages du dispositif Scellier.

Quel choix effectuer entre un investissement loi Robien et un investissement loi Scellier ?

(Cette question n'est plus d'actualité dans la mesure où le dispositif Robien n'est plus en vigueur mais nous laissons ces informations à titre indicatif, pour information)

Ce qui semble clair c'est que les deux dispositifs n'ont finalement pas tout à fait la même cible.

Si votre tranche d'imposition est élevée et que le montant de votre impôt est conséquent alors nos conseils iront plutôt vers l'option Robien.

En revanche, si vos revenus ne sont pas vraiment élevés et que votre tranche d'imposition est basse alors la seule solution pour vous afin de bénéficier d'une défiscalisation est d'opter pour le dispositif de la loi Scellier.

Si le montant de votre impôt est de 1 500 € par an, l'investissement optimal pour vous serait de 54 000 € afin que vous n'ayez, grâce à la réduction d'impôt, plus aucun impôt à payer. Mais le marché immobilier est tel aujourd'hui qu'un bien de 54 000 € n'est pas courant sauf dans des zones où la demande de location n'est pas forte.

Il convient donc d'être prudent sur les investissements effectués, car ils doivent nécessairement avoir fait l'objet d'études approfondies afin d'estimer à la fois les possibilités de location du logement sur les 9 ans, votre capacité d'investissement, mais aussi de comparer l'avantage fiscal aux risques encourues.