La copropriété

L'exécution des décisions du syndicat prises en assemblée générale des copropriétaires est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. Le syndic peut être professionnel ou non. Le syndic non professionnel ou bénévole peut être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés.

Le contrat de syndic et les pouvoirs du syndic

Le contrat signé avec le syndic de copropriété définit l'ensemble des tâches que le syndic s'engage à fournir à la copropriété. Le contrat détermine également les conditions de sa rémunération en fonction des prestations fournies (distinction entre la gestion courante et les services hors gestion courante).La délimitation entre les prestations particulières et les prestations courantes permet au consommateur de comparer les tarifs proposés par les différents syndics. La commission des clauses abusives dans sa recommandation (n°2011-01) déclare comme abusives 24 clauses qui ont pour effet de rendre difficile cette délimitation entre prestations particulières et prestations courantes.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.

A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.

L'assemblée fixe la durée du mandat du syndic dans la limite de 3 ans maximum. Cette durée est réduite à 1 an pendant les 10 années suivant l'achèvement de l'immeuble si le syndic a participé à sa construction.

L'assemblée peut renouveler les fonctions du syndic pour les mêmes durées (un nouveau contrat, distinct du précédent, doit alors être conclu).

Le syndic doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une fois par an.

Il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;

- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;

- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;

- lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.

Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
Par ailleurs, le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu'il commet dans l'accomplissement de sa mission (Cass. civ, 7 février 2012, pourvoi n° 11-11.051). 

En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

Contester une décision d'assemblée générale

Le droit de contester une décision d'assemblée générale n'appartient pas à tous les copropriétaires.

Les copropriétaires qui ont voté en faveur de la décision ne peuvent plus la contester.

Il va de soi que le copropriétaire qui a voté une résolution non adoptée par les autres copropriétaires est considéré comme un opposant.

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit les modalités de l'action en annulation d'une décision d'assemblée générale.

C'est ainsi que l'action en annulation d'une décision d'assemblée générale peut être intentée par les copropriétaires opposants ou défaillants démontrant une violation des règles de forme ou de forme prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967.

Les motifs de contestation concernent le plus souvent le non-respect des règles de convocation, de tenue ou de composition de l'assemblée générale, ou les violations des règles de majorité.

En matière de délai pour agir, le principe est que l'action devant le Tribunal de Grande Instance doit nécessairement être introduite dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, lequel a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, cette règle ne joue pas d'une part en l'absence de notification, puisque par définition, le délai ne peut courir, et les copropriétaires n'ayant pas reçu de notification ne sont donc pas tenus par le délai de deux mois de l'article 42.

D'autre part, le délai de deux mois sera écarté si la décision a pour conséquence d'introduire dans le règlement de copropriété une clause réputée non écrite, notamment si la décision est illégale ou contraire à l'ordre public. Tel est le cas par exemple si la décision prévoit une participation aux charges d'ascenseur des lots du rez-de-chaussée en l'absence de toute utilité de cet équipement pour ces lots.

Néanmoins, il est conseillé de veiller à réagir rapidement pour contester une décision d'assemblée générale.

Le changement de syndic

Dans une telle hypothèse, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Remarque : La désignation d'un administrateur provisoire dans une copropriété n'ayant jamais eu de syndic et dont la mission principale réside dans l'organisation de cette désignation ne justifie pas la désignation d'un administrateur judiciaire soumis au statut du Code de commerce (Cass. 3e civ., 11 janv. 2012, n° 10-16.217).