Le loueur meublé professionnel et le loueur meublé non professionnel : LMP et LMNP

1. 1. Les conditions d'accession au statut de loueur meublé professionnel

L'accession au statut de loueur meublé professionnel est soumise, depuis le 1er janvier 2009 à 3 conditions cumulatives.
En effet, l'article 151 septies VII du Code général des impôts précise que : « l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros.
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62. »

Les conditions sont donc les suivantes :
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés,
- les recettes annuelles tirées de cette activité doivent être supérieures à 23.000 euros, €
- et enfin, les recettes tirées de l'activité doivent être supérieures à l'ensemble des autres revenus

Cette dernière condition est applicable depuis le 1er janvier 2009 à toutes les personnes réalisant ou ayant réalisé des opérations de location meublées. Cette condition est plus restrictive que celle qui l'a précédée et donc va rendre plus difficile l'accession au statut de loueur meublé professionnel.

Cependant, comme ces nouvelles dispositions sont aussi applicables aux investissements effectués avant le 1er janvier 2009, l'Etat a prévu des mesures transitoire afin de réduire l'impact de ce changement.
En effet, l'article 151 septies VII du Code Général des Impôts précise que « pour l'application de la troisième condition (c'est-à-dire celle de la proportion des recettes par rapport aux revenus) les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date dans les conditions prévues aux articles L 261-2, L 261-3, L 261-15 ou L 262-1 du code de la construction et de l'habitation sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci. »
Ce texte est particulièrement complexe à comprendre, c'est pour cela qu'il convient de procéder à un exemple.

Exemple :
Monsieur et Madame X sont mariés. Ils disposent du statut de loueur meublé professionnel depuis l'année 2009. Les recettes dont ils disposent au titre de l'année 2013 sont de 35.000 euros€.
Leurs autres revenus pour 2013, calculés selon les modalités prévues à l'article 151 septies VII du code général des impôts, sont de 40.000 euros€.
Sous cet angle, notre couple ne pourrait plus bénéficier du statut de loueur meublé professionnel en 2013 car le montant des recettes tirées de la location est inférieur au montant des autres revenus.

Cependant, les mesures transitoires sont ici applicables et il convient donc de calculer, selon ces modalités, les recettes annuelles majorées.
Tout d'abord il va être tenu compte du quintuple du montant réel des recettes, donc :
35.000 x 5 = 175.000 € 
Cependant, à ce montant il convient de retrancher 2/5 du montant réel des recettes, par année écoulée. Dans notre exemple, le début de la location était en 2009. On va donc retrancher au titre de 2013, 2/5 par année écoulée donc 4 ans.
2/5 x 35.000 = 14.000 €
14.000 x 4 = 56.000 €
175.000 56.000 = 119.000 €

Les recettes majorées de Monsieur et Madame X sont donc de 119.000 euros€. Dans ce cas, les recettes retenues pour apprécier le seuil sont supérieures aux autres revenus du couple. Ils pourront donc encore, au titre de 2013, bénéficier des avantages du statut de loueur meublé professionnel.

Pendant les 5 années suivantes, il sera procédé au même calcul afin de savoir si le couple pourra encore bénéficier de ce statut particulier.