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Dossier à jour de la loi de finances pour 2014

Dossier de synthèse

La location d'un logement meublé

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2. Les règles applicables à la location meublée

Comme nous venons de le voir, la qualification d'une location meublée ou non meublée dépend de l'équipement du logement.

Cette qualification est extrêmement importante en ce qu'elle conditionne le régime juridique applicable au contrat.

En effet, la location nue est soumise à la loi du 6 juillet 1989, très protectrice à l'égard des locataires.

A contrario, la location meublée est soumise à la loi du 18 janvier 2005, imposant des règles impératives mais dont le dispositif légal demeure néanmoins plus souple que celui de la loi de 1989.

La loi de 2005 touche principalement les contrats de location meublée à titre de résidence principale et réduit la liberté des propriétaires bailleurs à l'égard de leurs locataires.

Bien que la liberté contractuelle régisse encore l'essentiel des rapports entre bailleur et preneur, certaines règles destinées à protéger les locataires s'imposent aux locations meublées représentant le domicile principal du locataire.

Principales mesures applicables à la location meublée :

- Toute location meublée constituant la résidence principale du locataire doit faire l'objet d'un contrat écrit d'une durée minimale d'un an.
En effet, selon l'article L.632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation : « Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. »

- A l'échéance du contrat, le bailleur est tenu de le renouveler pour une durée équivalente au contrat initial et aux mêmes conditions.

- Le délai de préavis en cas de départ des lieux par le locataire est d'un mois, contrairement à trois mois prévus dans les hypothèses de locations nues.

- De son coté, le propriétaire doit respecter un délai de préavis de 3 mois s'il souhaite donner congé au locataire. Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit informer le preneur en respectant un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement (reprise pour occupation personnelle ou vente), soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (non paiement des loyers, nuisances, manque d'entretien du logement…).

- Si le bailleur souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions, il doit en informer le preneur en respectant un préavis de trois mois. Si le preneur accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an aux conditions proposées par le bailleur et acceptées par le preneur.

- La fixation du loyer est libre, mais il ne peut être augmenté qu'au moment du renouvellement du bail, et seulement en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction.

Les étudiants louant un logement meublé sont soumis à une règle particulière : en effet la durée minimale de leur bail est de neuf mois, et le tacite renouvellement ne vaut pas.

Il convient d'annexer au contrat un descriptif extrêmement détaillé des équipements et objets garnissant les lieux.

Plus cette annexe sera complète, plus le bailleur sera protégé contre d'éventuelles dégradations.

De même, la liste complète et détaillée des meubles permettrait éventuellement à un locataire de démontrer que la location ne correspondait pas aux critères d'une location meublée et le contrat pourrait alors être requalifié en location vide, soumise à la loi de 1989.

Le locataire est en effet tenu responsable des détériorations causées au logement lui-même mais également aux mobilier et équipement de ce logement.

Les autres clauses du bail sont déterminées librement par les parties : montant du loyer initial, du dépôt de garantie, montant des charges, réparations éventuellement mises à la charge du locataire…

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LES COMMENTAIRES
MONIQUELE 11/06/2014 À 15:23:19

Bonjour,
Dans le cadre d'une location meublée j'aimerais savoir si c'est le propriétaire ou le locataire qui paie la taxe d'habitation.
Merci par avance
Cordialement

MARIE-PIERRELE 02/02/2014 À 11:46:30

Excellent document de synthèse: l'ensemble est très clair et très bien documenté juridiquement.
Bravo

KORKOLE 25/01/2013 À 19:15:25

COMPLET ET TRES UTILE

YOUSSEFLE 18/12/2011 À 03:43:01

merci pour tt

YVESLE 19/10/2011 À 13:16:53

trs bonne idee

JANE83LE 19/09/2011 À 14:31:20

Bonjour,je loue un studio meublé mais avec un bail saisonnier d'une durée de trois mois car je n'ai pas d'emploi en CDI,je suis au chômage.Étant donné ma situation financière dont le propriétaire fut retissant,il ne veut pas remplir les papiers d'aide au logement,ce qui me met un peu plus dans une mauvaise situation financière,et je lui paye une caution de 515 euros en trois fois (soit trois mois) en guise de garantie pour lui.Je voudrais mieux connaitre mes droits et savoir si le bail est légal et si je peux demander l'aide malgré que le proprio ne veut pas.merci bien

MARIELE 25/08/2011 À 19:17:25

C'est clair, complet... formidablement aidant!
MERCI

CLOCLO 45LE 04/08/2011 À 13:53:51

bonjour,
mon fils loue un meublé, il souhaite faire une résiliation. Son propriétaire dit 3 mois de préavis, alors que dans son contrat qu'il a signé le 08 juillet 2011 est stipulé 1 mois de préavis. En manque de solution j'attends une réponse et vous remercie vivement à l'avance.cloclo

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Modifié le 22/01/2014 à 17:59:32