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Droit des affaires

Création d'une sci
Création de société

bonjour
je suis en invalidité 30% et mon mari 50% nous avons 8 maisons mais les impots nous coutent trop cher du fait quelles sont en autofinancement donc pad de rentré d'argent mon mari ne travaille plus et moi je viens d'etre licencie
pouvons nous creéer une sci en mettant dedans nos 2 filles car les banques ne voudront pas nous suivre du fait de notre situation nos 2 filles sont mariés ont des enfants comment faire et quel en est le cout comment mettre les parts
de cette facon nous aurions de la liquidité pour tenir jusqu'a la fin de nos pret en 2018 en mettant 1 seule maison


Question posée le 20/06/2011

Par Chagau

Département : Vendée (85)


Mots clés de cette question :création SCIcréer scisci et augmentation de capitalsci familialesci fiscalitesci immobilièresociété sci
Date de la réponse : le 23/06/2011

Bonjour,

La SCI est un outil de gestion de patrimoine intéressant. Elle permet d'associer les enfants et les parents dans une acquisition immobilière, la transmission pouvant ensuite être progressive et le coût fiscal étalé dans le temps. Elle permet aussi de déconnecter le patrimoine de la charge affective créée par la possession d'un bien immobilier, car il n'est plus question de fractionnement d'un patrimoine immobilier mais d'acquisition, d'attribution ou de distribution de pourcentages de parts sociales.

Il est plus intéressant fiscalement de faire une donation de parts d'une SCI qu'une donation immobilière. En cas de donation immobilière, le passif (dettes ou emprunts éventuellement contractés pour l'acquisition ou l'entretien) n'est pas déductible de la valeur du bien, alors qu'en cas de donation de parts d'une SCI, les droits de mutation (impôts lors d'une transaction immobilière) seront calculés sur la valeur nette des parts, le passif de la société sera déduit de la valeur du patrimoine. Tous les dix ans, les deux parents peuvent transmettre 46.000 ' à chaque enfant, sans droits de succession. Chaque enfant peut donc recevoir un total de 82.000 ' nets d'impôts. Si une SCI a été constituée, elle permettra de transmettre progressivement des parts de cette dernière et donc de transmettre gratuitement une partie du patrimoine. La transmission des parts d'une SCI est assujettie à un droit de 4,80 % de la valeur des parts cédées. Une décote d'environ 20 % s'applique sur la valeur des parts sociales.

La donation de parts de SCI à des enfants peut se faire avec réserve d'usufruit. Les droits de donation seront alors calculés sur la valeur de la part de la nue-propriété (propriété du bien indépendamment de l'usufruit). La part de la nue-propriété dans la pleine propriété augmente avec l'âge de l'usufruitier selon le barème suivant :

-=- Calcul des droits de donation -=-
Age de l'usufruitier Part de la nue-propriété
Moins de 20 ans 30 %
Entre 20 et 30 ans 40 %
Entre 30 et 40 ans 50 %
Entre 40 et 50 ans 60 %
Entre 50 et 60 ans 70 %
Entre 60 et 70 ans 80 %
Plus de 70 ans 90 %

Les revenus locatifs (non meublés) que les associés perçoivent au travers de la SCI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI bénéficie d'une déduction forfaitaire de 14 % applicable aux revenus fonciers (dépenses d'entretien, de réparations, intérêts d'emprunt, ...).

Afin de bénéficier des avantages de la loi BESSON, l'actif de la SCI doit provenir du patrimoine privé des associés (et non professionnel), que celui-ci soit imposable entre leurs mains (et non dans le cadre de l'impôt sur les sociétés) et que les engagements de location propres à cette loi soient pris.

La création d'une SCI est peu contraignante et peut être constituée par acte sous seing privé ou par acte authentique, devant notaire. Son objet consiste en la propriété et l'administration des biens immobiliers qu'elle achète ou qui lui sont apportés.

Une SCI est constituée par au moins deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales sans conditions de nationalité. Aucun minimum n'est imposé pour le montant du capital social, ni pour la valeur nominale des parts sociales. Celles-ci doivent cependant être toutes d'une valeur égale déterminée par l'ensemble des associés.

Un contrat écrit dénommé ' statuts de la société ' est obligatoire.
Il doit être signé de tous les associés et mentionner les points suivants :

les apports de chacun des associés ;

la forme de la société ;

son objet ;

le capital social ;

la durée sociale (maximum 99 ans) ;

le siège social ;

les modalités de fonctionnement ;

le système de répartition du résultat.

Remarque : Les parts sociales peuvent être cédées soit à un autre associé, soit à un tiers mais dans la réalité, il n'est pas simple de sortir d'une SCI qui est constituée de membres d'une même famille ou entre personnes très liées. L'article 1861 du Code Civil stipule que: ''les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés.

Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant....

Je vous invite à consulter notre dossier gratuit http://www.documentissime.fr/dossiers-droit-pratique/dossier-173-la-societe-civile-immobiliere-sci.html

Vous y trouverez par ailleurs tous les modèles de lettres gratuits afin de vous aider dans vos démarches pour la création.

Cordialement.

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