Droit au bail et loyer
Achat-vente d'un bien immobilier
Bonjour
Je souhaiterais acquérir un local commercial(ex primeur) pour le transformer en crèche ou du moins un lieu d'accueil pour enfants.
Il est réclamé un droit au bail commercial(environ 50000€) + un loyer mensuel.
Dans la mesure où activité sera différente et qu'il n'y a pas de continuité juridique suis-je obligé de payer le dab + le loyer.en fait, seuls les murs m’intéressent et pas le fonds de commerce.
tout cela est il négociable avec le vendeur?
tout ceci est assez obscur pour des personnes qui se lancent dans une activité pour la 1ere fois.
merci pour vos réponses et éclaircissements sur ces questions de droit commercial et immobilier.
cordialement
Question posée le 19/11/2015
Par Cand1609
Département : Isère (38)
Par Laurent AYGUN (Avocat)
Madame, Monsieur,
Plusieurs problématiques se posent dans votre dossier.
1 - S'agissant de la cession du droit au bail, il se paie au locataire vendeur/sortant (le locataire actuel) et par conséquent vous continuez en principe le bail existant avec les clauses qui y sont mentionnées (activité autorisée, montant du loyer etc...). Le local vous est dans ce cas vendu sans le matériel etc..
Si vous souhaitez changer l'activité autorisée par le bail, il vous faudra obtenir au préalable l'autorisation du bailleur. Attention aux formalités de déspecialisation.
2 - Si ce sont seulement les murs qui vous intéressent, et vous voulez éviter de payer un droit au bail ou l'achat d'un fonds de commerce, dans ce cas il vous faut rechercher/trouver un local vide. Là, vous concluerez un bail directement avec le bailleur, lequel vous réclamera probablement un pas de porte, en sus bien évidemment du loyer.
Car le locataire sortant ne vous laissera pas le local sans une contrepartie financière. Vous pouvez bien évidemment négocier avec lui le montant de 50.000€ en arguant du fait que vous voulez changer d'activité, et que le matériel et la clientèle existants (éléments du fonds de commerce) ne vous sont d'aucune utilité vu l'activité envisagée.
Enfin, toutes ces considérations de droit commercial vous sont données de manière générale et indicative. Votre dossier nécessite à mon sens l'accompagnement par un avocat, notamment au regard de l'activité envisagée (crèche) et des autorisations à obtenir.
Je reste à votre disposition pour en discuter plus en détails,
Bien cordialement.
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