Cycle loyers impayés - avis d'huissiers
Logement loué : paiement des charges et du loyer

Bonjour,
En cas de non paiement des loyers par son locataire, le bailleur dispose de deux moyens d'actions.
Le premier consiste en la saisie conservatoire des meubles et effets personnels garnissant le logement loué. Celle-ci peut être diligentée sans délai particulier, après l'échéance du premier terme impayé et en même temps que la délivrance par huissier de justice d'un commandement de payer. De plus, la procédure ne nécessite aucune sommation préalable. Elle peut être effectuée sans avoir recours à une autorisation préalable du juge, en vertu d’un privilège permettant de la pratiquer d’office : c’est le privilège du bailleur sur les biens garnissant les locaux en application de l’article 2332 1er alinéa du Code civil. Elle a pour effet de rendre des objets mentionnés sur une liste indisponibles, de façon à ce qu'une fois le titre exécutoire obtenu, les biens puissent être vendus au profit du créancier.
En pratique, une telle saisie est pénalisante puisque les biens saisis sont laissés sous la garde du débiteur, mais ce dernier ne peut ni les vendre, ni les déplacer sans l'autorisation du créancier tant qu'il n'a pas été donné "mainlevée" par le propriétaire ou par un tribunal. Cette mainlevée ne peut être obtenue qu'après arrêté des comptes de fin de bail et évaluation des réparations.

Le second recours dont dispose le propriétaire face aux impayés de loyer consiste en la saisie conservatoire sur le compte bancaire. Elle consiste à rendre indisponible une somme correspondant aux loyers et charges impayés, jusqu'à ce que le compte définitif soit arrêté d'un commun accord, et que le locataire autorise le transfert du solde dû, ou bien que le propriétaire obtienne un titre exécutoire sous forme de jugement ou d'ordonnance de condamnation à payer.
Bien entendu, la saisie conservatoire n'est opérante que s'il y a un solde créditeur le jour où l'huissier se présente à la banque de la personne saisie. De plus, le débiteur doit bénéficier du solde bancaire insaisissable qui est la somme laissée automatiquement à sa disposition. Cette somme est au plus égale au montant mensuel du RSA pour une personne seule sans enfant (soit 474,93 euros pour 2012 et peu importe la situation familiale). Notez qu'en cas de compte joint, seuls les gains et salaires du débiteur peuvent être saisis, même quand il s'agit "d'époux communs en biens".
Par contre, comme pour la saisie des meubles et effets personnels, les sommes saisies ne peuvent être débloquées qu'après règlement complet du litige, à moins que le propriétaire n'engage une action pour convertir sa saisie conservatoire en saisie-attribution. Cette action se déroule devant le tribunal.

Enfin, s'agissant des frais, le propriétaire qui engage ce type d'action souhaite en général rentrer dans ses frais : faute d'accord amiable de la part du locataire pour une prise en charge au moins partielle, et même après règlement des sommes éventuellement dues en principal, il est en droit de poursuivre l'action devant le tribunal pour obtenir la condamnation du locataire à les lui régler.

Attention, le propriétaire qui a pris la précaution de souscrire une assurance impayés de loyers, doit s'adresser au préalable à son assureur.

Cordialement,