Vendre sans accord usufruitier qui ne répond pas
Succession et héritages
Au décès de mon mari en 2001,la succession de ma maison se présente ainsi
Pour ma part : ¾ en pleine propriété- ¼ en nue propriété
Pour ma belle mère : ¼ en usufruit
en 2022 - J'ai 67 ans – Ma belle mère 88 ans
*Cette maison est maintenant inadaptée à mes besoins. Mes revenus ne me permettront plus d'en assurer l'entretien.
*J'ai donc choisi de la quitter et de la mettre en vente. Elle est informée de la nécessité de son accord pour la mise en vente et du montant de la valeur de son usufruit à percevoir à l'issue de la vente.
*La posture de non réponse entraîne le blocage de la vente de ma maison.
*Cette situation conduit inévitablement à sa dépréciation et à des conséquences matérielles et financières dommageables.
*Existe t'il un délai de réponse admis avant de décider une suite avec ou sans l'accord de l'usufruitière.
*Que dit la loi! Quel recours possibles.....
*L'usufruit de ma belle mère est il transmissible.
Avec mes remerciements et mes meilleures salutations
Question posée le 26/06/2022
Par Simone
Département : Calvados (14)
Bonjour,
Nous comprenons que vous disposez d’une bien immobilier à hauteur de ¾ en pleine propriété et ¼ en nue-propriété, votre belle-mère disposant des ¼ restant en usufruit. Vous souhaitez vendre la maison mais l’usufruitière ne répond pas entrainant le blocage de la vente.
Rappelons qu’un bien est dit démembré lorsque les attributs du droit de propriété (nue-propriété et usufruit) sont répartis entre plusieurs titulaires.
En l’espèce, vous disposez, sur l’intégralité du bien, de ¾ en pleine propriété et de ¼ en nue-propriété, votre belle-mère disposant à son tour de ¼ en usufruit.
Par ailleurs, il convient de préciser que par principe, la vente d’un bien démembré est soumise au respect de certaines obligations, notamment celle d’obtenir l’accord de l’usufruitier afin de pouvoir vendre le bien en question (article 621 du Code civil).
En application de cette observation, la jurisprudence retient qu’il n’est pas possible d’ordonner la vente d’un bien sans l’accord de l’usufruitier, celui-ci devant nécessairement donner son accord à la vente.
Toutefois, s’il est nécessaire d’avoir l’accord commun du nu-propriétaire et de l’usufruitier pour vendre un bien démembré, le nu-propriétaire sera toujours fondé à vendre la part qu’il détient en nue-propriété.
Dans une telle hypothèse, l’acquéreur deviendra alors uniquement propriétaire de la part en nue-propriété vendue, l’usufruitier restant propriétaire de l’usufruit qu’il possède.
Ainsi, étant pleine propriétaire à hauteur de ¾ du bien et nue-propriétaire à hauteur de ¼ du bien, il vous serait possible de vendre la pleine propriété dont vous disposez, et de la nue-propriété sans avoir l’accord de l’usufruitière.
En effet, celle-ci resterait propriétaire de la part qu’elle détient en usufruit à hauteur de ¼ du bien.
Enfin, concernant la transmission de l’usufruit, l’article 595 du Code civil énonce que « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. »
Il ressort de cette disposition qu’il est tout à fait possible, pour un usufruitier, de transmettre son usufruit par la vente ou encore la donation.
Toutefois, l’usufruit qui découle du démembrement n’est pas perpétuel, la jurisprudence considérant qu’il s’éteint de plein droit par la mort de l’usufruitier (Cour de cassation, Chambres réunies, 16 juin 1933) ou encore lorsque l’usufruit et la nue-propriété se trouvent réunis en une seule personne (article 617 du Code civil).
Ainsi, dans l’hypothèse où le décès de l’usufruitière surviendrait, vous retrouveriez l’usufruit qu’elle détenait et ainsi, la pleine propriété des ¼ restants.
En tout état de cause, devant les enjeux importants qui peuvent résulter de l’existence d’une telle situation, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en droit de l’immobilier.
Cordialement,
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