Mise à disposition gratuite d'un terrain
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Nous comprenons que vous avez reçu une proposition d’un tiers détenant en indivision un hectare de terrain et vous proposant :

- De mettre 300 m2 du terrain à votre disposition pour que vous construisiez une maison ;
- Vous n’auriez pas le droit de la vendre mais pourriez en jouir jusqu’à votre décès ;
- À votre décès, la maison reviendrait aux héritiers.

Au regard des éléments portés à notre connaissance, la proposition qui vous est faite semble s’apparenter au régime du démembrement de propriété.

Dans une situation de démembrement de propriété, le droit de propriété est réparti entre un usufruitier et nu-propriétaire, les deux étant titulaire d’un droit de propriété autonome sur un même bien immobilier.

Le nu-propriétaire, ici votre ami et sa fratrie, est propriétaire du bien sans pouvoir pleinement en jouir ou l’habiter, puisque ces droits sont attachés à la qualité d’usufruitier.

En effet, l’usufruit est défini à l’article 578 du Code civil comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Cela se traduit par le fait le l’usufruitier est en droit d’utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il a cette qualité.

Dans votre cas, cela se traduirait par le fait que vous pourriez jouir librement du terrain qui vous est donné en usufruit (par exemple en le donnant en location), et donc potentiellement construire votre maison sur celui-ci, la seule limite étant que la construction ne porte pas atteinte à la substance du bien grevé d’usufruit, ou lui fasse subir une moins-value, ce qui ne semble pas être votre cas.

A la fin du démembrement, le nu-propriétaire (ici votre ami et sa fratrie) disposerait de votre maison par le mécanisme dit de « l’accession ».

Il convient de préciser que l’article 599 du Code civil prévoit que l’usufruitier ne peut, en principe, réclamer aucune somme pour les améliorations qu’il aurait faites. La jurisprudence précise à ce titre que doit être considérée comme une amélioration la construction nouvelle s’ajoutant au fonds et en augmentant la valeur (Civ. 3, 19 septembre 2012, n°11-15.460).

Le nu-propriétaire n’en devient plein propriétaire qu’à la fin de l’usufruit. Dans votre cas, votre ami vous propose de jouir du terrain jusqu’à votre décès. Cela traduit une application de l’article 617 du Code civil qui prévoit que l’usufruit prend fin par la mort de l’usufruitier.

La propriété est donc remembrée entre les mains du propriétaire initial, qui était nu-propriétaire.

En revanche, le terrain de 300 m2 semble être, selon les informations portées à notre connaissance, régie par le régime de l’indivision. Il conviendra dès lors de s’assurer que l’ensemble des indivisaires (votre ami et ses frères et sœurs) consent à l’opération.

En tout état de cause et si votre situation l’exige, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire.