Droit de passage
Litiges entre voisins

Bonjour,
Nous comprenons que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous souhaitez, pour y accéder, obtenir un droit de passage sur une voie appartenant à une Association Syndicale Libre (ASL), qui impliquerait votre passage sur le terrain de 3 des 5 copropriétaires de ce lotissement.
En premier lieu, le droit de passage, aussi nommé servitude de passage, est régi par le Code civil.
L’article 682 du Code civil institue cette servitude légale en disposant que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.»
Il résulte de cet article que le propriétaire d’un fonds enclavé, dit « fonds dominant » est en droit de passer sur le terrain d’un voisin, dit propriétaire du « fonds servant », pour accéder à sa propriété. Le terrain enclavé est défini comme le terrain ne donnant aucun accès sur la voie publique.
Cette servitude doit faire l’objet d’un accord entre les propriétaires des fonds servants et dominants et être signés chez un notaire, accord qui sera à défaut obtenu par une action en justice.
Si la propriété n'est pas enclavée, l'accord du propriétaire du fonds servant est obligatoire pour obtenir un droit de passage sur son terrain. Il sera ici question d’une servitude conventionnelle. En l'absence d'accord amiable, il faudra effectuer là aussi un recours devant le tribunal.
Cette servitude devra être faite sur le passage le plus court par rapport à la voie publique afin d’être le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant. En outre, le bénéficiaire devra verser aux propriétaires des fonds servant une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage, indépendamment du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé (Civ. 3ème, 16 avril 1973, D.1973.501).
Dans votre situation, la servitude impliquera le passage sur 3 des 5 propriétés composant le lotissement.
De ce fait, il semble, en application des textes en vigueur, que vous devrez mettre en place cette servitude avec les 3 propriétaires impliqués par votre passage, puisque les deux autres ne semblent pas concernés par celle-ci.
En outre, si votre passage implique de passer par une voie commune gérée par l’ASL, il conviendra d’obtenir une servitude auprès de celle-ci, ce qui pourrait impliquer de recueillir l’accord de l’ensemble des copropriétaires du lotissement.
Nous vous conseillons donc de vous rapprocher de l’ASL du lotissement en question afin d’avoir les précisions opportunes au regard de la situation de votre fonds.
En tout état de cause, et si la complexité de votre dossier l’impose, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil.
Bien à vous,