Règlement sur les congés donnés aux locataires lors de la vente d'un b
Achat-vente d'un bien immobilier
Je me suis porté acquéreur de 2 logements T3 qui sont loués.
Les vendeurs ont donné congés 6 mois avant la fin des baux comme la loi l'exige et ont purgé le droit de préemption des locataires.
Les prix de vente étaient de 250 000 € et 230 000 €.
J'ai fait une offre aux vendeurs de 435 000 € pour les deux logements. Je garde également les locataires en place, avec une continuité des baux. Cette offre a été acceptée par les vendeurs.
l'agent immobilier me dit qu'il faut re-purger le droit de préemption des locataires au prix que j'ai proposé, même si je continue le bail des locataires, parce qu'il y a déjà eu une purge du droit de préemption une première fois.
Ne peut-on pas annuler le congé proposé aux locataires, et ainsi annuler leur droit de préemption ? Les baux devaient se terminer en 03/2022 et l'autre en 04/2023.
Si non, y a t_il une autre solution, pour éviter que ma négociation profite exclusivement aux locataires ?
Question posée le 28/10/2021
Par Clodo
Département : Hérault (34)
Bonjour,
Nous comprenons de votre question que le propriétaire des deux appartements que vous avez acquis avait délivré un congé pour vendre aux locataires avec offre de vente, alors que leur bail devait respectivement se terminer en mars 2022 et avril 2023.
Les deux appartements étaient initialement mis en vente pour un prix respectivement de 250.000 € et 230.000 €, de sorte que l’offre de vente adressée aux locataires a été faite à ce prix.
Les locataires n’ont pas souhaité préempter les deux appartements.
Par la suite, vous avez formulé une offre à hauteur de 435.000 € pour les deux appartements : vous vous interrogez sur l’existence d’une obligation pour le vendeur de faire purger un nouveau délai de préemption au bénéfice des locataires.
Cette situation est expressément régie par les dispositions de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui, sur ce point, a fait l’objet d’une réforme suite à la loi n°94-624 du 21 juillet 1984.
L’article 15, II alinéa 4 de la loi de 1989 précise explicitement que, lorsque le locataire n’a pas préempté l’appartement une première fois, et que le bailleur revend à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, le locataire doit impérativement bénéficier d’un deuxième délai de préemption.
On parle de droit de préemption subsidiaire.
En effet, lorsque le bailleur a trouvé acquéreur à des conditions ou à un prix plus avantageux que l’offre initialement faite au locataire, le notaire ou le bailleur est tenu de procéder à une notification des nouvelles conditions de la vente envisagée.
Cette notification vaut nouvelle offre de vente, aux nouvelles conditions.
Le locataire a alors la possibilité d’accepter l’offre pendant un délai d’un mois à compter de la réception de la notification des nouvelles conditions de vente.
Ce droit de préemption subsidiaire ne s’applique pas, en revanche, lorsque le tiers acquéreur est un membre de la famille du bailleur (parent ou allié jusqu’au 3ème degré).
Dans votre cas, nous vous indiquons donc que l’agent immobilier vous a justement indiqué qu’un deuxième droit de préemption au bénéfice des locataires devait être purgé, dès lors que la vente est envisagée avec vous à des conditions plus avantageuses que l’offre de vente qui leur a été faite.
Le propriétaire sera obligé de purger ce second droit de préemption, sauf à ce que vous soyez vous-même un membre de la famille du bailleur, ou que vous décidiez finalement de vous aligner sur les conditions qui ont été proposées initialement aux locataires.
Bien à vous
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