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Droit de l'immobilier

Promesse de vente non tenue et mise en demeure
Achat-vente d'un bien immobilier

Suite à une PROMESSE de vente immobilière, l’acquéreur ne s’est pas présenté aux RV fixés pour réitération de la vente
Une clause pénale étant prévue pour non régularisation de l’acte authentique j’ai porté l’affaire en justice
J’ai été débouté par « défaut de mise en demeure préalable -article 1231-5 du code civil - » (argument défense) De plus « il ne peut être relevé une inexécution contractuelle de l’acquéreur qui était libre ou non de lever l’option prévue de nature à rendre effective la clause pénale »
Selon mon notaire : Aucune mise en demeure préalable n’était nécessaire compte tenu de la forme de la promesse, qui n’emportait pas un caractère synallagmatique, le bénéficiaire de la promesse n’ayant pas répondu aux différentes demandes de réitération de la vente proposées, même au-delà de la durée de validité de la promesse
Qui a raison ? Que dit la loi exactement ? Puis-je faire appel de la décision comme conseillé par mon avocat ?
Merci


Question posée le 16/10/2021

Par Docchris42

Département : Loire (42)

Date de la réponse : le 18/10/2021

Bonjour,

Nous comprenons de votre question que vous avez souscrit une promesse de vente sur votre bien, promesse qui n’a pas fait l’objet d’une réitération chez le notaire de la part de l’acquéreur.

Vous avez souhaité obtenir judiciairement le paiement de la clause pénale qui avait été incluse dans la promesse mais avez été débouté par le tribunal, d’une part car vous n’avez pas respecté l’obligation de mise en demeure préalable de l’article 1231-5 du Code civil et d’autre part car le tribunal a considéré que l’acquéreur était libre de ne pas lever l’option.

Vous souhaiteriez savoir si vous pourriez interjeter appel.

S’agissant tout d’abord de l’obligation de mise en demeure préalable, il s’agit d’une obligation sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil, relatif aux clauses pénales (indépendamment du fait qu’elles soient ou non intégrées dans une promesse synallagmatique ou unilatérale).

En effet, la clause pénale sanctionne l’inexécution d’une obligation contractuelle, de sorte qu’il convient, pour qu’elle puisse s’appliquer, que le débiteur de l’obligation ait préalablement été mis en demeure de s’exécuter.

Toutefois, cette obligation de mise en demeure ne s’applique pas lorsque l’inexécution de l’obligation est définitive ou lorsque le contrat prévoit explicitement que la clause pénale s’appliquera même sans mise en demeure préalable.

Dans votre cas, il semble que vous n’ayez pas préalablement mis en demeure le débiteur de s’exécuter avant d’engager l’action.

Toutefois, indépendamment du caractère unilatéral ou synallagmatique de la promesse, qui ne semble pas opérer sur l’application de la clause pénale, vous ne sauriez être tenu de cette obligation de mise en demeure si la promesse vous en dispensait, ou si l’inexécution de l’obligation est définitive.

Néanmoins, dans votre cas, il conviendrait d’établir une inexécution contractuelle définitive de la part du cocontractant, en l’occurrence au cas présent l’acquéreur.

D’après notre compréhension, vous avez uniquement souscrit une promesse unilatérale de vente.

Or, l’article 1124 du Code civil dispose que, lorsqu’une promesse unilatérale a été souscrite, le contrat n’est pas formé tant que le bénéficiaire de cette dernière (l’acquéreur en l’espèce) n’a pas lui-même donné son consentement au contrat : le bénéficiaire dispose en réalité d’une option de former ou non le contrat.

Le bénéficiaire de la promesse peut donc librement décider de ne pas donner suite à la promesse, sans que cela constitue une inexécution contractuelle, et donc sans que le vendeur puisse réclamer le paiement d’une clause pénale.

En revanche, si une indemnité d’immobilisation a été stipulée dans le contrat (une indemnité qui compense le préjudice subi par le vendeur, qui s’est engagé à ne pas vendre le bien dans l’attente que l’option offerte au bénéficiaire soit levée), celle-ci sera due au vendeur, car elle ne constitue pas une clause pénale.

En outre, il est aussi possible que le futur acquéreur n’ait pas exécuté d’autres obligations en vertu de la promesse, qui vous permettrait de lui demander le paiement de la clause pénale.

En tout état de cause, nous vous conseillons de vous faire confirmer par votre avocat que l’affaire peut être gagnée en appel.

Bien à vous

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