Partager l'usufruit de ma maison
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Nous comprenons que vous êtes propriétaire d’une maison avec votre concubin, que vous avez achetée pour la somme de 100.000 €, et dans laquelle ce dernier exécute des travaux à vos côtés.

Vous souhaiteriez savoir s’il est possible de donner à votre conjoint la moitié de l’usufruit de cette maison.

À ce stade, il convient de comprendre les raisons pour lesquelles vous souhaiteriez que votre conjoint dispose de la moitié de l’usufruit sur cette maison.

Il semble, à la lecture de votre question, que vous souhaitez que ce dernier dispose de droits sur la maison, afin qu’il puisse, à vos côtés, l’habiter et en tirer les fruits, et éventuellement qu’il puisse disposer de droits sur cette maison en cas de prédécès de votre part.

Tout d’abord, il convient de rappeler que, dans la mesure où vous êtes propriétaire de cette maison, votre concubin pourra librement l’occuper dès lors que vous déciderez de l’y accueillir : il disposera donc, de facto, de l’usus sur ce bien et éventuellement, si vous le souhaitez, du fructus.

En revanche, à votre décès, votre conjoint n’aura aucun droit sur le logement, et vos héritiers pourront l’obliger à le quitter.

Il serait néanmoins possible de faire échec à cette situation en léguant à votre concubin l’usufruit de l’intégralité de votre maison, de sorte que vous serez ainsi assurée que votre concubin aura le droit, en tout état de cause, de rester dans la maison jusqu’à son décès.

S’agissant de votre suggestion de donner une partie de l’usufruit, dans la mesure où vous êtes seule propriétaire de ce logement, vous ne pouvez qu’accorder à votre compagnon l’usufruit sur l’intégralité du logement.

Si vous souhaitez que ce dernier ne dispose de l’usufruit que sur une partie du logement, il sera nécessaire de constituer une SCI, dans laquelle vous seriez tous deux associés, et à laquelle vous apporteriez la maison.

Le cas échéant, vous pourriez donner à votre conjoint l’usufruit d’une partie des parts sociales de la SCI.

Une telle opération serait possible, mais impliquerait des coûts de constitution d’une société et les coûts fiscaux relatifs à l’apport de la maison à la SCI (notamment si la valeur de la maison a augmenté depuis que vous l’avez achetée).

Au surplus, des droits de donation serait alors taxés par l’administration fiscale : ceux-ci seraient déterminés par référence à la valeur de l’usufruit des parts sociales donné à votre concubin.

Pour déterminer la valeur de cet usufruit, il conviendrait de déterminer la valeur des parts dont l’usufruit serait donné et d’y appliquer les pourcentages de valeur de l’usufruit prévus par l’article 669 du Code civil (la valeur de l’usufruit correspond à un pourcentage de la valeur totale du bien, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier).

Une fois la valeur de l’usufruit des parts déterminée, il faudrait y appliquer le taux des droits de donation pour une donation consentie à un tiers (non membre de la famille du donateur), soit 60%.

Il conviendrait donc, au moment de la donation, de s’acquitter de ce montant auprès de l’administration fiscale.

En tout état de cause, compte-tenu des différentes opportunités qui s’offrent à vous, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin qu’il vous aiguille vers le choix le plus adapté à votre situation précise.

Bien à vous