Démembrer la propriété d’un bien immobilier
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Nous comprenons de votre question que votre père entend vous donner la nue-propriété du bien dont il est propriétaire et en conserver l’usufruit, afin de vous éviter le paiement de droit de succession à son décès.

Tout d’abord, nous vous indiquons que si la donation de la nue-propriété est un moyen efficace de réduire les droits de succession au décès du donateur (droits de succession qui seraient néanmoins atténués par un abattement, sur la base taxable, dont profitent les héritiers en ligne directe, à hauteur de 100.000 € tous les quinze ans), elle ne supprime pas toute imposition.

En effet, la donation de la nue-propriété sera également assujettie aux droits de donation.

Les droits de donation seront calculés sur une base taxable, constituée de la valeur de la nue-propriété, elle-même déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation, par un pourcentage de la valeur de la pleine propriété (article 669 du Code civil), à laquelle serait retiré le même abattement de 100.000 € que celui susvisé.

Par suite, le montant des droits de donation sera déterminé en appliquant le taux des droits de donation, qui évolue en fonction de la valeur de la base taxable après abattement (par exemple 15% si la base taxable après abattement est comprise entre 12.110 € et 15.932 €).

Il convient donc à titre liminaire d’indiquer que, dans votre cas, il est possible que la donation de la nue-propriété donne lieu au paiement de droits de donation.

Ceci ayant été exposé, nous vous indiquons que l’usufruit, qui sera donc conservé par votre père, est un droit viager, c’est-à-dire un droit qui s’éteint avec le décès de son titulaire (article 617 du Code civil).

Par conséquent, le décès de votre père, qui conserverait l’usufruit du bien suite à la donation de la nue-propriété, n’entraînera pas le transfert de l’usufruit à tous ses héritiers, puisque cet usufruit s’éteindra.

En réalité l’usufruit vous sera, en exonération de toute taxe, automatiquement transféré par le seul décès de votre père, et vous serez donc plein propriétaire du bien à cette date : l’usufruit ne figurera donc pas au nombre des biens et droits figurant dans le patrimoine de votre père qui devra être transmis à ses héritiers à la succession.

Aussi, les autres enfants de votre père ne pourront revendiquer de droits sur ce bien.

En revanche, il convient d’indiquer que si les enfants de votre père son nés hors mariage, ils disposent des mêmes droits que vous-même au titre de la succession.

Or, selon l’article 843 du Code civil, toute donation doit être rapportée, au décès du défunt, à la succession (sauf si la donation a été stipulée hors part successorale) : ceci implique que si l’un des héritiers a été avantagé par une donation du vivant du défunt, cet avantage devra être « compensé », au décès, avec les autres héritiers.

Dans votre cas, ceci implique que vous devrez, au décès de votre père, informer le notaire en charge de la succession que vous avez bénéficié de la donation de la nue-propriété de sa maison.

Le montant de la donation sera alors déduit de la part à laquelle vous aurez droit au titre de la réserve héréditaire (la part du patrimoine de votre père que vous recevrez sans qu’il ne puisse y être porté atteinte), afin de ne pas désavantager les autres héritiers.

En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’une notaire qui aurait pour mission de rédiger l’acte de donation de la nue-propriété de la maison de votre père et de vous conseiller sur l’ensemble des conséquences, juridiques et fiscales, qu’une telle opération impliquerait.

Bien à vous