Meilleures conditions acquisition & prêt
Financement bancaire d'un bien immobilier

Bonjour,

Nous comprenons de votre question que vous souhaitez procéder à l’acquisition d’une maison avec votre conjoint, avec lequel vous n’êtes ni mariée, ni pacsée.

Votre conjoint a un enfant et vous avez en commun une fille.

Vous pourriez apporter respectivement 230.000 € et 100.000 €, la souscription d’un prêt complémentaire d’un montant de 200.000 € étant par ailleurs nécessaire.

La situation patrimoniale et juridique découlant de l’achat de la maison dépendra en réalité du régime d’union entre votre conjoint et vous-même, et sera indépendante de la situation du prêt qui sera souscrit.

Que vous soyez pacsés ou non (en concubinage) mais en tout état de cause non mariés, le bien sera acquis sous le régime de l’indivision de l’article 815 du Code civil.

Chacun des conjoints sera propriétaire indivis du bien, et sera donc titulaire, sur ce bien, d’une quote-part de propriété indivise, qui correspondra généralement au montant de l’apport qui aura été effectué par chacun d’eux, et qui sera constatée dans l’acte notarié d’acquisition du bien.

Le prêt pourra également être souscrit conjointement par les deux indivisaires.

L’indivision est un régime souple mais instable : en effet, si l’un des indivisaires souhaite quitter l’indivision (par exemple en cas de séparation), il pourra demander le partage de l’indivision, qui pourra se faire amiablement ou, à défaut d’accord, judiciairement.

Dans ce contexte, l’un des conjoints pourra procéder au rachat de la quote-part indivise de l’autre conjoint, étant précisé que la valeur de la quote-part indivise tiendra alors évidemment compte du prêt souscrit sur ce bien.

Si votre conjoint décède, la quote-part indivise dont il est propriétaire sur le bien sera attribuée à ses héritiers légaux ou désignés : dans ce contexte, il pourra être intéressant le cas échéant que votre conjoint souscrive un testament dans lequel il vous attribuerait, en cas de prédécès, sa quote-part indivise, ce qui vous permettrait d’être pleinement propriétaire du bien, étant précisé que les droits réservataires de son fils devront être préservés (le fils aura en effet droit, en tout état de cause, à la moitié du patrimoine de son père).

À défaut de précision dans un testament, vous deviendriez propriétaire indivise, avec votre beau-fils, du bien.

Dans l’hypothèse d’un mariage, la situation dépendra du régime matrimonial choisi.

Dans le cas le plus commun (à défaut de contrat de mariage), le régime de la communauté légale s’appliquera.

Dans cette hypothèse, le bien acquis après le mariage tombera, par principe, dans la masse des biens communs à parts égales, sauf à ce que la répartition des apports figure explicitement dans l’acte d’achat.

Il est également à préciser que vous pourrez signaler que les apports sont effectués grâce à des fonds propres (par une déclaration d’emploi), ce qui permettra, en cas de liquidation de la communauté (soit par un divorce, soit suite au décès de l’un des conjoints), d’identifier à quelle hauteur chacun des époux est propriétaire.

S’agissant du prêt, les époux étant tenus d’une obligation de solidarité, vous seriez tout deux tenus d’une obligation de rembourser l’intégralité de l’emprunt si vous le souscriviez après votre mariage.

Dans l’hypothèse d’un décès de votre conjoint, vous disposeriez alors de droits en votre qualité de conjoint survivant sur les biens de votre époux (et donc de sa part dans la maison), matérialisés par le choix que vous pourriez opérer entre l’usufruit de l’intégralité de son patrimoine ou le quart de la pleine propriété de son patrimoine (option successorale).

Les règles gouvernant la succession de votre mari pourraient alors être également définies par un testament, qui pourrait vous donner attribution de la totalité de la maison, étant précisé toutefois que le testament ne pourrait également porter atteinte aux droits d’héritier réservataire de fils de votre conjoint (droits irréductibles sur la moitié du patrimoine du défunt).

En tout état de cause, et compte-tenu de la multiplicité des options qui s’offrent à vous, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un conseil en droit patrimonial pour prendre en compte votre situation précise et vous accompagner dans votre choix.

Bien à vous