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Droit de l'immobilier

Achat logement occupé et depart du locataire avant signature définitiv
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,
je suis en cours d'acquisition, avec mes enfants, d'un logement vendu occupé afin de m'assurer un revenu mensuel.
L'avant contrat a été signé chez le notaire le 5 mai 2021.
Le 8 juin 2021, j'apprends par mon notaire qui me transmet par mail une copie du congé du locataire en place pour un départ au 31 juillet 2021, sachant que la date de signature définitive est prévue au plus tard le 13 juillet.
Compte tenu que si ce logement avait été vendu vide, je ne l'aurai pas acheté, puis je faire valoir une modification substantielle de l'avant contrat pour faire établir un avenant à ce dernier et profiter du délai de 10 jours pour dénoncer la vente ?
Je vous remercie par avance.
JMB


Question posée le 09/06/2021

Par Jm25

Département : Doubs (25)

Date de la réponse : le 09/06/2021

Bonjour,

Nous comprenons de votre question que vous vous avez signé avec vos enfants, le 5 mai 2021, un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) pour l’acquisition d’un logement occupé, notamment afin de vous assurer d’un revenu complémentaire (les loyers perçus sur ce logement).

La réitération de ce compromis doit intervenir au plus tard le 13 juillet 2021, mais vous avez appris le 8 juin 2021 que le propriétaire avait fait délivrer un congé au locataire, pour que ce dernier quitte les locaux au 31 juillet 2021.

Vous vous interrogez sur la possibilité de conclure un avenant au compromis, afin de pouvoir vous rétracter dans le cadre d’un nouveau délai de rétractation de 10 jours (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

En effet, lorsque l’avenant constate une modification substantielle par rapport au contrat originaire, un nouveau délai de rétractation court à compter de la signature de l’avenant.

Dans votre cas, il conviendrait donc de procéder à une lecture attentive du compris de vente afin de déterminer si ce dernier prévoyait explicitement que le logement devait être occupé au moment de la vente, et que cette modalité constituait une condition déterminante de la vente.

Le cas échéant, le fait qu’un congé ait été délivré par le propriétaire devrait donner effectivement lieu à un avenant, qui pourrait être considéré comme modifiant substantiellement le compromis originaire, et comme faisant donc courir un nouveau délai de rétractation.

Une autre solution pourrait également vous permettre de renoncer à la vente.

Les promesses synallagmatiques de vente (ou compromis) valent, par principe, vente.

Ceci implique qu’en signant un compromis de vente, le futur acquéreur s’engage d’ores et déjà, par principe, à acquérir le logement.

Toutefois, le compromis trouve son utilité dans le fait qu’il constate la vente, mais sous réserve de la réalisation de conditions suspensives ou déterminantes : en d’autres termes, la vente ne sera définitivement réalisée que dès lors que ces conditions suspensives ou déterminantes (de prêt, ou relatives à la réglementation sur l’urbanisme par exemple) seront effectivement réalisées.

Au cas présent, il est possible que le compromis prévoie, comme condition essentielle et déterminante de votre consentement, que le logement reste occupé jusqu’à la réitération de la cession, normalement prévue au plus tard le 31 juillet 2021.

Le cas échéant, le départ du locataire des locaux aurait pour conséquence qu’une telle condition serait défaillie, ce qui vous autoriserait donc à ne pas réitérer la vente, c’est-à-dire à ne pas signer l’acte authentique définitif de vente.

En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin de vous accompagner dans le cadre de ce litige.

Bien à vous

Date de la réponse : le 09/06/2021

Bonjour,

Nous comprenons de votre question que vous vous avez signé avec vos enfants, le 5 mai 2021, un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) pour l’acquisition d’un logement occupé, notamment afin de vous assurer d’un revenu complémentaire (les loyers perçus sur ce logement).

La réitération de ce compromis doit intervenir au plus tard le 13 juillet 2021, mais vous avez appris le 8 juin 2021 que le propriétaire avait fait délivrer un congé au locataire, pour que ce dernier quitte les locaux au 31 juillet 2021.

Vous vous interrogez sur la possibilité de conclure un avenant au compromis, afin de pouvoir vous rétracter dans le cadre d’un nouveau délai de rétractation de 10 jours (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

En effet, lorsque l’avenant constate une modification substantielle par rapport au contrat originaire, un nouveau délai de rétractation court à compter de la signature de l’avenant.

Dans votre cas, il conviendrait donc de procéder à une lecture attentive du compris de vente afin de déterminer si ce dernier prévoyait explicitement que le logement devait être occupé au moment de la vente, et que cette modalité constituait une condition déterminante de la vente.

Le cas échéant, le fait qu’un congé ait été délivré par le propriétaire devrait donner effectivement lieu à un avenant, qui pourrait être considéré comme modifiant substantiellement le compromis originaire, et comme faisant donc courir un nouveau délai de rétractation.

Une autre solution pourrait également vous permettre de renoncer à la vente.

Les promesses synallagmatiques de vente (ou compromis) valent, par principe, vente.

Ceci implique qu’en signant un compromis de vente, le futur acquéreur s’engage d’ores et déjà, par principe, à acquérir le logement.

Toutefois, le compromis trouve son utilité dans le fait qu’il constate la vente, mais sous réserve de la réalisation de conditions suspensives ou déterminantes : en d’autres termes, la vente ne sera définitivement réalisée que dès lors que ces conditions suspensives ou déterminantes (de prêt, ou relatives à la réglementation sur l’urbanisme par exemple) seront effectivement réalisées.

Au cas présent, il est possible que le compromis prévoie, comme condition essentielle et déterminante de votre consentement, que le logement reste occupé jusqu’à la réitération de la cession, normalement prévue au plus tard le 31 juillet 2021.

Le cas échéant, le départ du locataire des locaux aurait pour conséquence qu’une telle condition serait défaillie, ce qui vous autoriserait donc à ne pas réitérer la vente, c’est-à-dire à ne pas signer l’acte authentique définitif de vente.

En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil afin de vous accompagner dans le cadre de ce litige.

Bien à vous

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