Plus value sur bien immobilier acquis lors du divorce
Calcul de l'impôt

Bonjour,

Au préalable, il convient de rappeler que lorsque la cession d’un bien immobilier donne lieu à une plus-value (le prix de cession du bien est supérieur au prix d’acquisition), cette plus-value est imposée au titre des plus-values immobilières des particuliers.

L’imposition de ces plus-values est prévue par les articles 150 U et suivants du Code général des impôts.

Schématiquement, le montant de la plus-value est déterminé par la différence entre le prix de cession, majoré de l’ensemble des frais liés à la cession, et le prix d’acquisition, majoré de l’ensemble des frais liés à l’acquisition.

La problématique de la détermination de la plus-value se pose néanmoins lorsque le bien a été construit par le contribuable cédant, qui va être imposé sur la plus-value réalisée lors de la cession (dans la mesure où le prix d’acquisition est normalement égal à 0).

Il convient tout d’abord d’indiquer que deux plus-values différentes seront taxées, celle afférente au terrain sur lequel a été construit le bien (le prix d’acquisition sera ici déterminé en fonction du prix acquitté si le terrain a été acheté, ou du prix stipulé dans l’acte de donation si le terrain a fait l’objet d’une donation) et celle afférente au bien construit en lui-même.

S’agissant de cette dernière, la plus-value sera déterminée en prenant compte, pour le calcul du prix d’acquisition, du coût des travaux de construction exposés avant l’achèvement de l’immeuble.

Il s’agit des frais d’architecte, des différentes taxes et participations liées à la construction, mais aussi et surtout les différents frais de travaux exposés pour l’intervention des différents corps d’état dans la construction.

Comme vous l’indiquiez, ces frais doivent faire l’objet d’une justification précise par le contribuable (généralement des factures, mais pas seulement). Lorsque le contribuable aura lui-même réalisé les travaux néanmoins, il ne pourra majorer le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul de la plus-value des heures de travail qu’il aurait passées pour la construction, mais pourra en revanche majorer ce prix des coûts de matériaux qu’il aurait éventuellement exposés (à la condition qu’il puisse les justifier).

Si, comme tel est votre cas, le contribuable n’est pas en mesure de justifier tous les frais qu’il a exposés dans le cadre de la construction de son bien, l’article 150 VB - II-4° du Code général des impôts précise qu’il aura la faculté de pratiquer une majoration du prix d’acquisition pris en compte dans le calcul de la plus-value d’un « forfait travaux » de 15% du prix d’acquisition, lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Le problème se pose toutefois lorsque le cédant a intégralement construit le bien après avoir acquis le terrain sur lequel il a été construit, et ne s’est donc acquitté d’aucun prix d’acquisition.

L’administration fiscale indique dans ce cas que le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul du forfait correspond au prix d’acquisition du terrain ajouté aux éventuels coûts des travaux qui pourraient être justifiés.

Aussi, dans votre cas, le prix d’acquisition pris en compte pourra correspondre à un forfait de 15% de la somme du coût d’acquisition du terrain sur lequel a été construit le bien et des dépenses de construction que vous seriez en mesure de justifier par des factures.

En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste.

Bien à vous