Questionsjuridiques
Questions juridiques

Besoin d'une réponse, ou d’une information juridique ? Le réseau Documentissime est là pour vous aider !

Posez votre question en quelques clics pour obtenir une réponse gratuite de Professionnels du Droit (Avocats, Huissiers, Notaires...)

Posez une question juridique

Droit de la famille

Usufruit/nue propriété
Succession et héritages

Bonjour,

Notre maman étant décédée en 2020, nous devrions (pas encore signé) avoir mon frère, ma sœur et moi avoir 1/3 de la nue propriété d'une maison estimée à 230000. Mon père (né en décembre 1954) en a l'usufruit. Il y a encore un prêt de 140000€ sur cette maison.
Je souhaiterais pouvoir louer cette maison à mon père pour pouvoir vivre dedans. Mon père souhaite déménager.
Est-ce légal et dans quel conditions ?
Est-ce que si je lui rachète l'usufruit, j'y gagnerais lors de son décès par rapport à mon frère et ma sœur ou je devrais quand même racheter les 2/3 de la maison?
Et enfin si je décide de l'acheter maintenant, comment cela est repartie ?

Cordialement,


Question posée le 04/05/2021

Par Rita

Département : Aude (11)

Date de la réponse : le 06/05/2021

Bonjour,

Concernant votre première question, nous vous indiquons que, selon l’article 578 du Code civil, le droit d’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à la charge d’en conserver la substance.

Dans le cadre d’un bien immobilier, ceci signifie que l’usufruitier dispose du droit soit d’habiter le bien, soit d’en user, c’est-à-dire, notamment, de le louer, et donc d’en percevoir les fruits, en l’occurrence de percevoir les loyers.
Dans votre cas, vous nous indiquez que votre père est, suite au décès de votre mère, usufruitier d’une maison.

En sa qualité d’usufruitier, ce dernier a la possibilité de louer la maison et de percevoir les loyers de quiconque, y compris d’un nu-propriétaire : il conviendra toutefois, pour préserver l’égalité entre tous les héritiers de votre père, que les conditions de location soient conformes aux conditions du marché.

Concernant votre deuxième question, vous nous interrogez sur les conséquences du rachat de l’usufruit de ce bien à votre père.

Au préalable, nous vous indiquons que le rachat de l’usufruit à votre père constituerait une autre façon d’obtenir le droit d’occuper le bien (autre que la location).

Si vous rachetez l’usufruit de ce bien, vous serez propriétaire d’1/3 de ce bien en pleine propriété (suite à la consolidation de l’usufruit et de la nue-propriété sur votre tête, article 617 al. 4 du Code civil), et usufruitier des 2/3.

Les conséquences du décès de votre père sont régies par les dispositions de l’article 617 du Code civil, qui précise que l’usufruit prend fin par la mort de l’usufruitier.

À la mort de ce dernier, l’usufruit cesse et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien qui était affecté de l’usufruit.

Dans votre cas, ceci implique que votre frère et votre sœur seront pleins propriétaires du bien suite au décès de votre frère (tout comme vous-même), et qu’il conviendra donc effectivement de racheter les 2/3 de la maison si vous souhaitez en être propriétaire en intégralité.

Concernant votre troisième question, vous nous interrogez sur la répartition du prix si vous achetez la maison à ce jour.

Selon l’article 621 du Code civil, en cas de vente du bien affecté d’un usufruit, le prix se répartit entre le ou les nus-propriétaires et l’usufruitier selon la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.

Le Code civil ne fixe pas la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien, mais la pratique notariale se réfère généralement aux dispositions de l’article 669 du Code général des impôts, qui établit un tableau de répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruit et de la nue-propriété.

Dans votre cas, votre père, usufruitier, ayant à ce jour 67 ans, la valeur de l’usufruit correspond à 50% et la valeur de la nue-propriété correspond également à 50%.

Le prix de cession serait donc attribué pour moitié à votre père et pour moitié aux nus-propriétaires (1/3 du prix de cession serait donc reversé à votre frère et 1/3 à votre sœur).

Bien à vous

Faites découvrir nos services gratuits sur
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des contenus et services adaptés. En savoir plus - CGU
OK