Cession parts sci fiscalité
Calcul de l'impôt

Bonjour,

Votre question interroge sur le traitement fiscal de la plus-value qui pourrait être réalisée à l’occasion de la cession de ses parts d’une SCI par votre mère d’une part et d’autre part sur le traitement de la plus-value qui pourrait être réalisée à l’occasion de la cession du bien par la SCI une fois que vous en serez associée.

Par principe, le traitement fiscal des parts d’une SCI est le même que celui de la cession du bien par la SCI lorsque cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu.

En cas de cession de parts d’une SCI, la plus-value correspondra à la différence entre le prix de cession des parts de la SCI et leur prix d’acquisition par l’associé cédant (étant précisé que les frais d’acquisition peuvent être déduits du prix d’acquisition et que, réciproquement, les frais de cession peuvent être déduits du prix de cession).

Par suite, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (elle l’est par défaut, sauf à ce qu’elle ait opté pour l’impôt sur les sociétés), les plus-values qui seront constatées lors de la cession seront imposées selon le régime des plus-values immobilières.

Le vendeur pourra donc appliquer sur le montant de la plus-value un abattement pour durée de détention (l’abattement vient en déduction de la base taxable soumise à imposition), à hauteur de 6% par an de la 6ème année à la 21ème année de détention, puis de 4% supplémentaires la 22ème année de détention (exonération totale à partir de 22 ans de détention, car la base taxable est nulle).

Une fois le montant de la base taxable suite à abattement obtenu, il convient d’appliquer le taux d’imposition à l’impôt sur le revenu de 19% outre les prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2% (après application d’un abattement, pour les prélèvements, de 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, de 1,6% la 22ème année et de 9% par an au-delà).

La plus-value, si elle est supérieure à 50.000 €, sera également taxée par une taxe dite progressive, allant de 2 à 6%.

Votre mère sera donc imposée selon ce régime lors de la cession de ses parts de la SCI.

Une fois que vous serez associée, il est également possible que la SCI décide de céder le bien dont elle est propriétaire : cette cession pourra également donner lieu à imposition pour vous, à titre personnel.

Le montant de la plus-value sera alors égal à la différence entre le prix net vendeur du bien (minoré des frais de cession) et le prix d’achat du bien immobilier par la SCI, minoré des frais d’acquisition.

Par suite, le régime d’imposition de cette plus-value pour les associés d’une SCI à l’impôt sur le revenu, (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), dite transparente, sera le même que celui précédemment exposé.

Toutefois, la durée de détention sera déterminée par référence à la durée de détention des parts de la SCI par l’associé (et non par la durée de détention du bien par la SCI) : ainsi, lorsque la SCI détient le bien depuis 30 ans, mais que ce dernier est cédé alors qu’un nouvel associé a acquis des parts un an auparavant, ce dernier bénéficiera des abattements seulement pour un an de détention.

En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste afin de vous assister lors de ces opérations immobilières.

Bien à vous