Vente et achat nu-propriété et usufruitiers
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Au préalable, nous rappellerons que l’article 544 du Code civil expose que le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit.

Le droit de propriété est en réalité constitué de trois droits : les droits d’user du bien, d’en percevoir les fruits et d’en disposer (vente ou donation).

Le droit de propriété peut être démembré entre le droit d’usufruit, qui, selon l’article 578 du Code civil, recouvre le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, et le droit de nue-propriété, qui recouvre le droit de disposer de la chose.

Le démembrement de propriété peut être mis en place à tout moment, mais l’est généralement afin d’anticiper une succession à venir : il arrive ainsi régulièrement que les personnes qui souhaitent envisager leur succession donnent la nue-propriété de leur bien à leurs futurs héritiers, tout en conservant l’usufruit de ce bien (ils ont donc le droit de rester dans le logement).

En effet, le droit d’usufruit est un droit viager, qui cesse avec le décès de son titulaire : ceci implique qu’au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien.

Au cas présent, nous comprenons de votre question que vos parents vous ont donné la nue-propriété d’un bien qui constitue votre résidence principale, et qu’ils en ont conservé la nue-propriété.

Ce montage est relativement atypique dans la mesure où, étant nu-propriétaire, vous ne disposez normalement pas du droit d’user du bien (sauf à ce qu’un éventuel contrat de bail ait par exemple été mis en place entre vous et vos parents) mais seulement du droit d’en disposer.

Ceci étant, il convient de rappeler que, lorsque vous procéderez à la cession du bien, le prix de cession devra être réparti entre vos parents et vous-même : en pratique, le prix de vente sera réparti entre vous et vos parents proportionnellement à la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, qui est déterminée par le barème fixé à l’article 669 du Code général des impôts.

Par suite, vous disposerez, vos parents d’un côté, et vous-même de l’autre, d’une partie du prix de cession.

Il vous sera donc possible d’acquérir seul, ou conjointement avec vos parents (soit en indivision, soit en copropriété), le nouveau bien.

Toutefois, si vous souhaitez que le même schéma soit mis en place sur votre prochain logement (démembrement de propriété à venir, vos parents étant usufruitiers et vous-même nu-propriétaire), deux possibilités s’offrent à vous.

D’une part, il est possible de demander au vendeur de vendre séparément l’usufruit et la nue-propriété de son bien (qu’il détient seul, sauf démembrement de propriété sur son propre bien) : le cas échéant, vous pourriez vous porter acquéreur de la nue-propriété et vos parents de l’usufruit de ce bien.

D’autre part, il est également possible que vos parents se portent seuls acquéreurs dudit logement et vous fassent une nouvelle fois une donation de la nue-propriété, avec l’ensemble des inconvénients représentés par une donation (droits de donation, etc.).

En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil ou du notaire en charge de la vente, afin de vous assister dans le cadre de la mise en place de cette opération.

Bien à vous