Accuser l'agence pour perte de chance sur offre d'achat au prix
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Votre question fait suite à une première question aux termes de laquelle vous nous indiquiez avoir visité une maison et souhaité poser une « option » sur cette dernière un mardi.

Ceci étant, l’agent immobilier vous avait indiqué, le mardi, que la situation n’était pas urgente dans la mesure où aucune visite n’était prévue pour ce bien.

Néanmoins, il apparaît en réalité qu’un candidat avait visité le bien la veille avec une autre personne (sans que l’agent n’en soit informé, de sorte que l’agent immobilier n’a pu vous en informer utilement le mardi matin) et a finalement formulé une offre, au prix de vente, le mardi après-midi.

Il convient de rappeler que l’agent immobilier est avant tout un mandataire qui, sur le fondement de l’article 1992 doit répondre du dol qu’il commet dans le cadre de la gestion de l’affaire qui lui a été confiée par le mandant, mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En réalité, l’agent immobilier, comme tout mandataire, est tenu d’une obligation de moyens d’agir dans l’intérêt du client, afin de permettre le succès de l’opération (dans votre cas, afin de permettre le succès de l’opération d’acquisition que vous souhaitez entreprendre).

Cette obligation n’est qu’une obligation de moyens : dans le cas particulier d’un agent à qui a été confié le mandat de trouver un logement à un acquéreur, l’agent n’est donc pas tenu d’une obligation de résultat de trouver un logement pour l’acquéreur ou même de réaliser l’opération que ce dernier souhaiterait mettre en place.

Il doit toutefois tout mettre en œuvre pour qu’une telle opération se réalise.

Au cas présent, vous souhaiteriez savoir s’il est possible d’engager la responsabilité de l’agent immobilier pour ne pas vous avoir informée de ce qu’une autre personne était intéressée par le logement le lundi matin, lorsque vous souhaitiez formuler une offre, et, le cas échéant, si vous pourriez remettre en cause la vente ou espérer obtenir un dédommagement.

Tout d’abord, il convient de relever au cas présent qu’il est difficile de reprocher un quelconque manquement dolosif à l’agent immobilier : en effet, ce dernier n’était pas au courant de ce qu’un autre candidat était intéressé par l’achat de la maison, de sorte qu’il n’a pu vous renseigner utilement sur l’opportunité de réaliser une offre ou non, sans qu’une déloyauté particulière puisse lui être reprochée.

Néanmoins, il convient également de rappeler que l’agent est tenu d’une obligation de moyens de conseil, c’est-à-dire qu’il doit tout mettre en œuvre pour vous délivrer les meilleurs conseils nécessaires au succès de l’opération d’achat que vous envisagiez.

Or, au cas présent, s’il ne peut être reproché un dol à l’agent, il semble a minima qu’il puisse lui être reproché une négligence : en effet, avant de vous donner le conseil définitif de ne pas réaliser une offre le mardi matin, ce dernier aurait pu se renseigner de manière plus approfondie sur l’existence éventuelle d’autres candidats intéressés (notamment auprès du personnel de son agence).

Une négligence, et donc une faute contractuelle, pourrait donc être caractérisée sur ce fondement, mais il conviendrait également, pour pouvoir utilement engager la responsabilité de l’agent, de rapporter la preuve de ce qu’un préjudice vous a été causé.

Il n’est pas contestable qu’un préjudice de perte de chance de réaliser l’opération a été subi, mais il importe, pour l’établir, de le chiffrer précisément, ce qui pourrait s’avérer complexe.

En tout état de cause, la remise en cause de la vente ne semble pas possible : dans la mesure où l’autre candidat a réalisé une offre au prix de vente, le contrat de vente est formé avec ce dernier sauf à ce que, comme nous vous l’indiquions dans notre première réponse, le deuxième propriétaire (l’époux) s’oppose à la mise en vente du bien à ce prix.

Il semble donc uniquement possible de poursuivre l’indemnisation du préjudice subi au cas présent : pour ce faire, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat afin de vous conseiller utilement dans cette démarche.

Bien à vous