Plus-value et résidence principale
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Nous comprenons de votre question que vous êtes associé à hauteur de 51% d’une SCI avec votre mère, SCI qui s’est portée acquéreur d’un bien immobilier en 2015 qui a été financé intégralement par votre mère.

Vous souhaiteriez aujourd’hui céder ce bien immobilier mais vous interrogez sur le montant de la plus-value qui pourrait être appliqué en cas de cession.

Au préalable, il semble important de rappeler que si la cession directe d’une résidence principale (la cession est réalisée directement par une personne physique et non une SCI) est exonérée de taxation de la plus-value éventuellement réalisée, la situation d’une cession par l’intermédiaire d’une SCI est sensiblement différente.

En effet, un associé d’une SCI peut bénéficier de l’exonération sur la plus-value relative à la résidence principale uniquement s’il occupe le logement dont la SCI est propriétaire comme résidence principale à titre gratuit, la plus-value n’étant alors applicable qu’à hauteur des parts qu’il détient dans la société.

Cette précision étant apportée, il convient de rappeler que vous êtes associé à hauteur de 51% d’une SCI qui détient une maison que vous souhaiteriez vendre : par conséquent, si vous souhaitez bénéficier de l’exonération de la plus-value au titre de la cession de la résidence principale, cette exonération ne s’appliquera qu’à hauteur des parts que vous détenez dans la société.

Par ailleurs, il convient également de rappeler que l’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale ne s’applique qu’à certaines conditions prévues notamment par l’article 150 U, II-1° du Code général des impôts et la doctrine administrative.

L’exonération ne s’applique que si la résidence est la résidence habituelle (c’est-à-dire le lieu où il réside habituellement la majeure partie de l’année) et effective (une occupation sporadique du logement ne serait pas suffisante) du contribuable.

En outre, le logement vendu doit être la résidence principale du contribuable au jour de la cession : dans ce contexte, l’exonération est généralement refusée lorsque le contribuable revient occuper le logement juste avant la vente, uniquement pour les besoins de l’exonération.

Dans votre cas, il importe donc de signaler que l’occupation du logement en qualité de résidence principale uniquement pendant les quelques semaines ou mois qui précèderont la vente ne vous permettrait pas de bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée en cas de cession.

Seule une occupation effective et prolongée de cette habitation comme résidence principale pourrait vous permettre d’être éligible au bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession.

Au demeurant, il convient également de rappeler qu’une telle occupation impliquerait une résidence avec votre mère, si vous souhaitez que cette dernière bénéficie également de l’exonération de la plus-value.

En effet, dans l’hypothèse où vous occupiez le logement à la place de votre mère, qui déménagerait dans un autre logement, l’habitation ne serait plus considérée comme sa résidence principale, de sorte qu’elle ne serait elle-même plus éligible à l’exonération de la plus-value.

Bien à vous