Usufruit
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Nous comprenons de votre question qu’une SCI familiale a été constituée entre 3 enfants, dont vous faites partie, et leur père et mère.

Les père et mère ont procédé à la donation, à leurs enfants, de 300 parts en pleine propriété de la SCI et de 200 parts en nue-propriété, l’usufruit viager étant conservé par les parents.

Vous souhaiteriez procéder à la cession du bien dont est propriétaire la SCI, pour une valeur de 150.000 euros et savoir s’il est possible de procéder à une donation à vos propres petits enfants.

Au préalable, il convient d’indiquer que le démembrement de propriété viager est maintenu jusqu’au décès de l’usufruitier, le droit d’usufruit étant un droit viager : par conséquent, au décès de ce dernier (ou de ces derniers si l’usufruit est détenu par deux personnes), le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien démembré.

Au cas présent, la nue-propriété de 200 parts de la SCI avait été donnée aux enfants, de sorte que les parents ont conservé, sur ces parts, l’usufruit, et donc le droit d’usage et de perception des fruits attaché à ces parts.

En dépit du décès de la mère, l’usufruit des 200 parts de la SCI est toujours détenu par le père, qui lui a survécu.

Aussi, 300 parts de la SCI sont toujours détenues en pleine propriété par les enfants et 200 parts sont détenues en usufruit par le père.

Par ailleurs, nous vous rappelons que la cession de la pleine propriété d’un bien dont la propriété est démembrée requière impérativement l’accord conjoint du nu-propriétaire et de l’usufruitier.

Dans votre cas, les 200 parts de la SCI ne pourront donc être cédées qu’avec l’accord du père, qui en est toujours usufruitier.

S’agissant de la répartition du prix de vente, l’article 621 du Code civil dispose qu’en cas de vente de la propriété, le prix de vente se répartit entre le nu-propriétaire et l’usufruitier selon la part respective de chacun de ces droits, sauf accord pour reporter le prix sur l’usufruitier.

Le prix se répartit alors en fonction de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété telle qu’elle est définie par l’article 669 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier (plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible).

Dans votre cas, il convient de distinguer selon que seront vendues les parts de la SCI ou l’habitation.

Si les parts de la SCI sont vendues, le prix de cession devra être divisé entre les parts en pleine propriété (qui recevront 3/5èmes du prix de cession) et les parts en usufruit (les 2/5èmes restant du prix seront répartis entre les nus-propriétaires et l’usufruitier selon la répartition de l’article 669 du Code général des impôts).

En revanche, si la SCI procède à la cession du bien, le prix de cession sera perçu par la SCI elle-même, mais pourra par la suite être réparti entre chacun des associés (nus-propriétaires et usufruitier) selon la répartition susvisée.

S’agissant de la donation à vos petits-enfants, nous comprenons que vous êtes, en votre qualité d’enfant, plein propriétaire de 100 parts de la SCI et nu-propriétaire, avec vos frères et sœurs de 200 parts de la SCI.

Il vous sera donc possible de procéder à la donation des parts en pleine propriété, mais également de procéder à la donation de la nue-propriétaire dont vous disposez : vos petits-enfants détiendront ainsi la nue-propriété des parts dont vous étiez nu-propriétaire, de sorte qu’au décès du père (qui détenait jusqu’alors l’usufruit), ces derniers en deviendront pleins propriétaires.

Cette donation devra faire l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale et pourra donner lieu à la perception de droits de donation (en fonction des abattements éventuellement applicables), étant précisé que la valeur prise en compte pour le calcul des droits de donation s’agissant des parts en nue-propriété sera fixée par référence aux dispositions de l’article 669 du Code général des impôts.

En tout état de cause, compte-tenu de la spécificité de la situation, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire afin de vous accompagner dans le cadre de la cession du bien.

Bien à vous