Ma mère vent sa maison dont elle a usufruit
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Au préalable, nous vous rappelons que, par principe, ni l’usufruitier, qui dispose du pouvoir d’user et de percevoir les fruits de la chose, ni le nu-propriétaire, qui dispose du pouvoir de disposer de la chose (la vendre, la donner notamment), ne peuvent céder seuls la pleine propriété du bien.

En effet, la vente de l’intégralité de la propriété du bien immobilier nécessite impérativement l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire, sauf pour chacun d’entre eux à décider de vendre séparément l’usufruit ou la nue-propriété.

Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pour vendre la pleine propriété d’un bien immobilier ensemble, une plus-value immobilière pourra être constatée entre la valeur d’acquisition (ou la valeur au jour où le bien a été transmis par donation ou succession) et la valeur retenue dans l’acte de cession.

D’ordinaire, le Code général des impôts précise que la plus-value réalisée sur un bien constituant la résidence principale du vendeur est exonérée de toute imposition sur la plus-value.

Néanmoins, cette exonération n’est pas applicable dans le cadre d’un démembrement de propriété, de sorte que tant le nu-propriétaire que l’usufruitier doivent s’acquitter d’un impôt sur la plus-value.

Dans votre cas, dans la mesure où la propriété de la résidence de votre mère est démembrée, tant votre mère que vous et vos frères et sœurs devront s’acquitter d’un impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente.

Pour déterminer le montant de cette plus-value, il conviendra néanmoins de retenir la valeur non de la pleine propriété du bien mais, séparément, d’une part de la nue-propriété, et d’autre part de l’usufruit.

Or, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sont précisément déterminées par l’article 669 du Code général des impôts : leur valeur dépend en réalité de l’âge de l’usufruitier (plus l’usufruitier est âgé, plus ma valeur de l’usufruit est faible).

Ainsi, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété devra être calculée au jour du décès (et donc de la succession) au jour de l’acte de vente (par référence à l’évaluation de l’article 669 du Code civil) et la différence entre ces deux valeurs déterminera le montant de la plus-value pour l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Ceci étant, en dépit de l’absence d’exonération, il doit être rappelé que tant l’usufruitier que le nu-propriétaire pourront, par principe, bénéficier des abattements usuels sur la valeur du bien soumise à impôts en fonction de la durée de détention (plus le bien a été détenu longtemps, plus l’abattement sera élevé).

Ainsi, les biens détenus depuis plus de 22 ans pourront faire l’objet d’une exonération totale du montant de la plus-value.

En tout état de cause, nous vous conseillons de faire part de ces problématiques au notaire en charge de la vente.

Bien à vous