Prescription extinctive usurfruit
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Au préalable, nous rappellerons qu’aux termes de l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de jouir de la chose dont un autre a la propriété.

L’usufruit est constitué en cas de démembrement de propriété, la propriété se divisant alors entre l’usufruitier, qui dispose du droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, et le nu-propriétaire, qui dispose du droit de la céder.

Par définition, il revient donc au nu-propriétaire le droit de céder la chose.

Néanmoins, la cession du bien impliquant un transfert de la pleine propriété, c’est-à-dire du droit d’user de la chose, d’en percevoir les fruits, mais également d’en disposer, l’accord de l’usufruitier est obligatoire pour procéder à la vente du bien.

À défaut, l’article 621 alinéa 2 du Code civil dispose que seul sera vendue la nue-propriété, de sorte que l’usufruitier qui ne serait pas d’accord avec la vente conserverait ses droits sur les biens à l’égard du nouveau nu-propriétaire.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’usufruit peut prendre fin de différentes façons.

Aux termes de l’article 617 du Code civil, l’usufruit s’éteint notamment par le non-usage de ses droits par l’usufruitier pendant trente ans.

Dans votre cas, vous indiquez que vous souhaitez vendre un bien grevé, pour 1/64ème, d’un usufruit, mais que votre agence immobilière vous indique que le bien est invendable en l’état, la prescription extinctive trentenaire n’étant applicable que pour les personnes morales.

En réalité, et comme vous l’indiquez, il existe une disposition spécifique pour l’extinction de l’usufruit pour les personnes morales, l’article 619 du Code civil disposant que l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers (donc accordé à des personnes morales) cesse au bout de trente ans (et ce en dépit d’un usage, par l’usufruitier, de ses droits).

L’usufruit s’éteint donc bien, pour les particuliers, par le non-usage de l’usufruitier de ses droits pendant 30 ans.

Ceci étant, nous attirons votre attention sur le fait qu’une telle cause d’extinction est très exceptionnelle.

En effet, pour que l’usufruit s’éteigne, il convient d’établir une absence totale de tout acte de possession par l’usufruitier, de sorte qu’un usage, même partiel et sur une très courte durée, neutralise le jeu de la prescription extinctive et fait de nouveau courir un délai de 30 ans de prescription.

De même, les causes de suspension ou d’interruption des délais de prescription peuvent neutraliser le jeu de la prescription pendant ce délai de 30 ans : ainsi, l’incapacité de l’usufruitier (par exemple en cas de mise sous tutelle ou autre) suspend le cours de la prescription pendant le temps de ladite incapacité.

En revanche, si vous parvenez à établir que l’usufruitier n’a effectivement réalisé aucun acte de possession pendant plus de trente ans, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire du logement à hauteur de 1/64ème recouvrera la pleine propriété de cette part et sera donc libre de la vendre (s’il est également propriétaire des 63/64ème restants ou que les propriétaires de ces parts sont d’accord pour la vente, l’appartement pourra donc être vendu).

Bien à vous