Achat d'un bien seul
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Au préalable, nous rappellerons que le régime matrimonial applicable à des époux mariés sans contrat de mariage est celui de la communauté légale.

Ce régime matrimonial, qui régit la propriété des biens acquis par les époux avant et pendant le mariage implique une distinction entre les biens dits propres, qui resteront la propriété d’un seul des époux, et les biens communs, qui sont la propriété de la communauté des deux époux.

En théorie, l’article 1402 du Code civil dispose que tous les biens acquis par les époux au cours du mariage deviennent un acquêt, c’est-à-dire qu’ils deviennent la propriété de la communauté (et donc des deux époux), à moins qu’il ne soit établi que le bien en question est propre à l’un d’entre eux.

Conformément aux articles 1404 et 1405 du Code civil, sont en revanche des biens propres aux époux les biens dont ils étaient chacun propriétaires avant le mariage, les biens ou fonds acquis pendant le mariage par donation ou succession, mais également, sans que cette liste soit exhaustive, les vêtements et linges à usage personnel, les actions en réparation d’un dommage corporel ou moral, ou encore les instruments de travail nécessaires à la profession de l’un des deux époux.

L’articulation de la propriété entre les biens propres et le régime des biens communs peut poser difficulté, notamment lorsque l’un des époux souhaite user de fonds propres (qu’il aurait par exemple reçu en donation ou suite à une succession) afin d’acquérir un nouveau bien.

En effet, le cas échéant, il doit être fait application de l’article 1402 du Code civil, qui présume commun tout bien acquis pendant le mariage.

Dans votre cas, nous comprenons de votre question que vous entendez vous porter acquéreur d’un bien immobilier seul, que vous souhaitez financer avec des fonds qui vous sont propres (c’est-à-dire des fonds venant d’une donation ou d’une succession ou de la vente d’un bien propre).

Néanmoins, l’acquisition de ce bien étant réalisée pendant le mariage, la propriété de ce bien sera, sur le fondement de l’article 1402 du Code civil, présumée commune.

Pour faire échec à une telle situation, il est donc impératif, au moment de l’acquisition, de régulariser une déclaration d’emploi de fonds propres, qui sera généralement formalisée par le notaire dans l’acte de vente, et par laquelle vous déclarerez unilatéralement que les fonds affectés à l’acquisition du bien vous sont propres.

Le bien immobilier acquis vous sera donc propre.

Dans l’hypothèse d’une liquidation de la communauté suite à un divorce ou à un décès, cette déclaration d’emploi permettra ainsi de faire échec à la présomption de l’article 1402 du Code civil et ce bien sera donc affecté à votre patrimoine propre.

Bien à vous