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Droit de l'immobilier

Bail colocation unique
Problèmes de copropriété et syndic

Bonjour Maitre,

Je souhaiterais savoir si je peux mettre en colocation (même bail unique ou chambre nue) l’appartement, tant dis que dans le règlement de copropriété, il écrit « la transformation en chambre meublée pour être loué à des personnes distinctes est interdite, mais la location en meublé par appartement entier, autorisée, à la condition d’être exceptionnelle et temporaire ». En fait, je souhaiterais modifier l’intérieur de l’appartement pour faire 4 chambres avec salon, cuisine communs ou carrément 4 chambres équipées comme studio mais sous bail colocation unique. Sinon, comment je peux mettre en colocation cet appartement Svp ?

Merci infiniment de votre retour, je dois prendre une décision très rapidement.

Excellente journée à vous,
Nicolas Tran


Question posée le 04/02/2021

Par Nicolas

Département : Hauts-de-Seine (92)

Date de la réponse : le 05/02/2021

Bonjour,

La colocation, qui faisait jusqu’alors l’objet d’un régime juridique relativement limité, a récemment été réformée par la loi ALUR du 27 mars 2014.

La colocation est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme la situation dans laquelle plusieurs locataires (au minimum deux) vivent dans le même logement, qui constitue leur résidence principale.

Les règles fixées par la colocation sont applicables que la location soit meublée ou nue.

La loi ALUR a créé un régime spécifique de la colocation, avec notamment la possibilité de la mise en place d’un bail spécifique entre chaque colocataire et le propriétaire.

Par ailleurs, la colocation peut également poser des problématiques juridiques au regard des règles prévues par le règlement de copropriété.

En effet, certains règlements de copropriété peuvent prévoir explicitement que la colocation, qu’elle soit meublée ou nue, est interdite dans les appartements de l’immeuble.

En réalité, ces clauses du règlement de copropriété font l’objet d’une importante jurisprudence sur la validité des clauses d’un règlement qui limite le droit des copropriétaires à la location de leur appartement.

Par principe, la licéité de ces clauses est laissée à la libre appréciation des juges du fond, qui rendent leur décision au regard notamment de la qualité et du standing de l’immeuble : en effet, des clauses restreignant le droit de louer un logement à plusieurs personnes peuvent se justifier par la volonté de maintenir le prestige d’un immeuble ou encore la tranquillité des copropriétaires.

Ont ainsi été jugées licites les clauses interdisant la colocation dans des immeubles haussmanniens de prestige.

Dans votre cas, il convient donc de s’interroger sur la justification d’une telle clause insérée dans le règlement de copropriété et notamment de déterminer si le prestige de l’immeuble justifie que les copropriétaires ne souhaitent pas autoriser les colocations dans certains appartements.

Si le prestige de l’immeuble justifie la validité d’une telle clause mais que vous souhaitez maintenir votre projet, il importe de s’adresser au syndic de la copropriété, afin de lui demander de convoquer une assemblée générale des copropriétaires et requérir l’accord de ces derniers pour modifier la clause du règlement de copropriété.

Une autre situation pourrait par ailleurs être envisageable : il pourrait être possible de réaliser d’importants travaux permettant d’isoler chacune des chambres de l’appartement afin de créer plusieurs appartements distincts, loué séparément, et d’éviter ainsi une colocation.

Dans une telle hypothèse toutefois, l’importance des travaux semblerait également devoir requérir l’accord de la copropriété.

Par conséquent, il convient avant toute chose de prendre attache avec le syndic afin de lui faire part de votre projet de mise en place d’une colocation ou de travaux, si d’aventure le prestige de l’immeuble justifie la validité d’une telle clause.

Bien à vous

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