Diagnostique erp non valide apres signature
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Au préalable, il convient de rappeler le régime juridique applicable à la promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente : la promesse synallagmatique de vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage à céder le bien et l’acquéreur à l’acheter réciproquement.

Aux termes de l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente dès lors que les deux parties se sont accordées sur la chose et le prix.

Néanmoins, il est nécessaire que les parties, en plus de la signature d’un compromis de vente, régularisent également un acte de vente, aussi appelé acte réitératif.

En effet, la raison d’être de la promesse de vente est que cette dernière est conclue sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives : ces conditions, telles que par exemple la condition suspensive de financement, doivent être levées au plus tard au jour de la signature de l’acte définitif de vente, afin que la vente soit ensuite parfaite.

Si ces conditions ne sont pas levées au jour de la vente, la vente ne peut devenir définitive.

Ainsi que vous l’indiquez dans votre question, les compromis de vente sont par ailleurs soumis à un délai de rétractation offert à l’acquéreur : ce dernier dispose ainsi d’un délai de dix jours calendaires pour renoncer à la vente.

S’agissant enfin du diagnostic état des risques et pollution (ERP), ce dernier a pour objet d’informer l’acquéreur des risques et pollutions auxquels le logement peut être exposé.

Ce diagnostic doit être joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente.

Au cas présent, nous comprenons de votre question que vous avez récemment régularisé une promesse de vente pour l’achat d’un bien.

Dans la mesure où le diagnostic ERP était périmé, cette dernière peut avoir été régularisée sous la condition suspensive qu’un tel diagnostic actualisé vous soit transmis au plus tard au jour de la signature de l’acte définitif de vente.

Si tel n’a pas été le cas, l’acquéreur a en tout état de cause l’obligation de vous communiquer un diagnostic ERP au plus tard au jour de l’acte définitif de vente.

Cependant, cette obligation de communication du diagnostic doit être exécutée au plus tard au jour de la signature, et donc pas nécessairement lors de la signature du compromis.

Toutefois, ceci implique que le fait que le diagnostic actualisé ne vous ait pas été transmis lors de la conclusion de la promesse ne semble pas de nature à repousser le départ du délai de rétractation, dès lors que ce diagnostic peut être communiqué jusqu’à la date de la signature de l’acte de vente.

Le délai de dix jours pour vous rétracter court donc bien à compter du jour de la signature du compromis.

Ceci étant, dans l’hypothèse où la délivrance du diagnostic ERP a été stipulée dans la promesse comme une condition suspensive de la vente et que ce dernier ne vous a pas été transmis à cette date, la condition suspensive sera réputée défaillie, de sorte que vous serez en droit de ne pas réitérer la vente.

Par conséquent, il importe de prendre connaissance des stipulations de la promesse afin de déterminer si la délivrance d’un diagnostic ERP actualisé constituait une condition suspensive de la vente, qui vous permettrait de ne pas la réitérer s’il ne vous était pas délivré le jour de la vente.

En tout état de cause, nous vous conseillons de vous rapprocher du notaire en charge de la vente afin de lui exposer cette problématique.

Bien à vous