Un usufruitier a t-il le droit de louer sans l'accord du nu-propriétai
Donation

Bonjour,

Au préalable, il importe de rappeler que le droit de propriété se définit, selon l’article 544 du Code civil, comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue qui soit.

Le droit de propriété peut néanmoins faire l’objet d’un démembrement entre la nue-propriété et l’usufruit, démembrement qui peut être établi par une donation avec réserve d’usufruit ou même lors d’une succession.

L’usufruit donnera droit à l’usufruitier d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire, dans le cadre d’une habitation, de l’habiter ou d’en percevoir les loyers si le logement est donné en location.

Le nu-propriétaire dispose quant à lui du pouvoir de disposer du bien, c’est-à-dire du pouvoir de le céder, l’aliéner ou encore le donner.

Néanmoins, il est constant que le bien qui fait l’objet d’un démembrement de propriété ne peut être cédé sans l’accord unanime du nu-propriétaire et de l’usufruitier : en effet, même si l’usufruitier ne dispose pas du pouvoir de disposer du bien, il serait, en cas de cession de ce dernier, privé, de facto, de ses pouvoirs d’en user et d’en percevoir les fruits.

Dans votre cas, nous vous indiquons donc que votre sœur ne pourrait céder le bien sans avoir préalablement requis l’accord de votre mère, usufruitière de ce dernier.

S’agissant de la répartition du prix de vente d’un bien dont la propriété est démembrée, l’article 621 du Code civil précise explicitement qu’en cas de vente du bien, le prix se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de chacun de leurs droits.

Par conséquent, tant le nu-propriétaire que l’usufruitier disposent de droits sur le prix de vente, et l’usufruitier ne peut être privé de la faculté de revendiquer le paiement de la partie du prix de vente qui correspond à la valeur de l’usufruit.

L’article 621 du Code civil ne précise pas comment est définie la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.

Néanmoins, il est communément admis, en particulier par les notaires, que la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété peut être fixée par référence au barème de l’article 699 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Ainsi, lorsque l’usufruitier est âgé de moins de 71 ans révolus, la valeur de l’usufruit est de 60% de la valeur du bien et celle de la nue-propriété de 40% de la valeur du bien.

Dans votre cas, si votre mère, en qualité d’usufruitière, donne son accord à la cession, une partie du prix de vente devra nécessairement lui être attribuée.

La valeur de la part du prix de cession qui devra être rétribuée à votre mère correspondra à la valeur de l’usufruit du bien, telle qu’elle sera définie, en fonction de l’âge de votre mère, par référence au barème de l’article 699 du Code général des impôts.

Bien à vous