Plus value vente immobilière
Calcul de l'impôt

Bonjour,

Le régime fiscal des plus-values immobilières réalisées par les particuliers et, par conséquent, assujetties à l’impôt sur le revenu, est établi aux articles 150 A bis et suivants du Code général des impôts.

Les plus-values réalisées sur la cession d’un bien immobilier peuvent tout d’abord fait l’objet d’une exonération lorsque l’opération porte sur certains biens immobiliers particuliers : le cas échéant, la plus-value n’est soumise à aucun impôt sur le revenu.

Tel est notamment le cas, selon l’article 150 U, II-1° du Code général des impôts, de la plus-value réalisée sur une opération de cession d’une résidence principale.

Cette exonération ne s’applique que sous réserve que certains critères sont remplis, et notamment que la résidence constitue la résidence habituelle effective principale du contribuable au moment de la vente.

En réalité, il est admis que l’exonération de la plus-value reste acquise au contribuable si le logement a été cédé dans un délai raisonnable à compter du moment où ce dernier ne constituait plus sa résidence principale (généralement le temps de réalisation de la vente effective) : ce délai normal est déterminé en fonction des circonstances et, dans un contexte économique normal, est fixé à un an.

Dans votre cas, il apparaît que le logement que vous entendez céder ne constitue plus votre résidence principale depuis désormais deux années : par conséquent, vous ne pourrez bénéficier de cette exonération sur la plus-value immobilière.

Il existe cependant d’autres exonérations de la plus-value réalisée sur un bien immobilier, notamment lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans, lorsque celui-ci est cédé à une personne particulière (par exemple bien cédé à un non-résident fiscal français), lorsque la vente est effectuée en vue d’affecter le prix de cession à l’acquisition d’une nouvelle résidence principale dans les 2 années de la vente, etc.

Si vous ne rentrez dans aucun de ces cas d’exonération, la plus-value immobilière sera taxée.

L’impôt sur le revenu sera calculé sur la valeur de la plus-value c’est-à-dire la différence entre le prix de vente du bien (indiqué dans l’acte de vente) et son prix d’acquisition (la valeur indiquée dans l’acte de vente originaire et augmentée de certaines charges le cas échéant si le bien a été acquis ou a valeur qui a été retenue pour calculer les droits de donation ou succession lorsque le bien a été reçu gratuitement).

Par suite, il conviendra de pratiquer un abattement pour durée de détention sur la valeur de cette plus-value, cet abattement augmentant en fonction de la durée pendant laquelle le bien a été détenu depuis l’acquisition (lorsque le bien a été détenu 16 ans comme tel est votre cas, l’abattement correspond à 66% pour l’impôt sur le revenu et 18,15% pour les prélèvements sociaux).

Une fois cette assiette définie, le taux d’imposition s’élèvera à 19%, outre prélèvements sociaux (à un taux actuel de 17,2%).

Dans votre cas, il convient donc de déterminer précisément le montant de la plus-value, en tenant compte notamment des charges exposées lors de l’achat et du prix définitif à retenir, avant de pratiquer l’abattement et d’appliquer le taux d’imposition.

À cette fin, vous pouvez vous rapprocher d’un notaire afin de déterminer le montant exact de l’assiette de l’impôt (donc le montant de plus-value) et de l’impôt et des prélèvements sociaux donc vous aurez à vous acquitter.

Bien à vous