Recours au art 606 code civil
Logement loué : entretien et travaux

Bonjour,

Au préalable, nous vous indiquons que nous comprenons de votre question que le bail souscrit par l’association est un bail commercial, soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux.

La conclusion, par une association, d’un bail commercial, est tout à fait possible et est même d’ailleurs recommandée lorsque l’association exerce à titre habituel des actes commerciaux, mais il est également possible que celle-ci souscrive un bail d’habitation ou encore un bail professionnel.

Ceci étant exposé, nous vous indiquons que la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (ce qui est donc votre cas), a créé un article R. 145-35 du Code de commerce qui expose les charges et taxes qui ne peuvent en aucun cas être répercutées sur le locataire.

Parmi ces charges non-répercutables, l’article R. 145-35 du Code de commerce précise explicitement que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ne peuvent en aucun cas être imputées au preneur.

C’est la raison pour laquelle le bail que l’association a conclu précise explicitement, dans votre cas d’espèce, que le propriétaire ne pourra vous refacturer les grosses réparations.

L’article 606 du Code civil précise que sont considérées comme de grosses réparations celles qui concerne les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et murs de soutènement ou de clôture.

Même si cet article précise que toutes les autres réparations doivent être considérées comme des réparations d’entretien (qui peuvent donc être facturées par le propriétaire au locataire), il est constant, en jurisprudence, que la liste de l’article 606 du Code civil n’est pas limitative.

La nature de grosse réparation est ainsi laissée à la libre appréciation des juges du fond.

Dans ce contexte, plusieurs arrêts de Cours d’appel ont notamment considéré que les réparations liées au remplacement complet d’une porte palière qui a pour fonction de clôturer le local donné à bail constitue une grosse réparation, qui doit être prise à sa charge par le bailleur (v. not. CA Versailles, 13 janv. 2015, n°13/02704).

Au cas présent, nous comprenons de votre question que la porte coulissante dysfonctionnelle est la porte donnant accès au local pris à bail par l’association.

Dans l’hypothèse où les travaux pour remédier aux dysfonctionnements de la porte exigent son remplacement complet, ces derniers devront donc être pris en charge par le bailleur.

À l’inverse, si les travaux ne sont que des travaux d’entretien, il semble difficile de les qualifier de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, et donc d’imposer au propriétaire de les prendre à sa charge.

Bien à vous