Logement neuf ou ancien
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Si la définition communément admise d’un logement neuf est celle d’une construction dont l’achèvement est récent, excluant ainsi les logements qui ont fait l’objet de travaux de réfection notamment, la définition juridique et fiscale de ce dernier diffère légèrement.

En droit fiscal français, cette définition revêt une importance toute particulière pour l’application d’un certain nombre de dispositifs (notamment crédits d’impôts, etc.) mais également pour la détermination du montant de certains impôts, et donc, indirectement, des frais de notaire (appellation commune donnée aux impôts qui doivent être acquittés lors d’une transmission d’un bien ainsi qu’à la rémunération du notaire).

La définition est donnée par l’article 257 du Code général des impôts, auquel renvoie notamment les articles du même Code applicables aux différents impôts compris dans les frais notariés (droits de mutation notamment).

Ceci implique que la définition de logement neuf au sens de cet article est bien celle qui est utilisée pour déterminer si les frais de notaire applicables sont ceux appliqués pour la mutation d’un logement neuf.

Aux termes de l’article 257 du Code général des impôts, sont neufs les immeubles qui ont été achevés depuis cinq ans au plus.

Toutefois, cette définition n’implique pas nécessairement que sont exclus des logements neufs les habitations anciennes qui ont fait l’objet d’une rénovation.

En effet, le Code général des impôts précise que l’achèvement peut résulter à la fois d’une construction nouvelle mais également de travaux portant sur des immeubles qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf soit la majorité des fondations, soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement, soit l’ensemble des éléments de second œuvre visés à l’article 245 A de l’annexe II du CGI, dans une proportion égale aux deux tiers pour chacun d’entre eux.

Ces travaux de second œuvre sont des travaux qui portent sur les planchers qui ne déterminent pas la rigidité de l’ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et les systèmes de chauffage en métropole.

Dans votre cas, nous comprenons de votre question que les travaux qui ont été réalisés par le promoteur dans le logement ancien concernent plus de deux tiers des travaux de second œuvre qui sont visés par l’article 245 A de l’annexe II du CGI.

Par conséquent, il semble bien que le logement en question doive être considéré, au sens fiscal du terme, comme un logement neuf.

Les frais de notaire qui seront appliqués seront ceux prévus pour la mutation d’un logement neuf et seront donc compris entre 2 et 3% du prix estimé du logement.

Bien à vous