Fiscalité cession de résidence secondaire
Calcul de l'impôt

Bonjour,

L’article 150 U-II 1° bis du Code général des impôts établit un cas particulier d’exonération de la plus-value immobilière réalisée par un particulier, en cas de première cession d’un bien dont il est propriétaire, qui n’était pas utilisé comme sa résidence principale, et que le prix de cette cession est affecté à l’acquisition d’une résidence principale.

Cette exonération ne s’applique toutefois que dans un champ d’application déterminé, avec des conditions d’application précises.

S’agissant du champ d’application, l’exonération s’applique aux personnes physiques qui sont domiciliées fiscalement en France et qui cèdent un logement dont elles sont propriétaires, logement qui n’a pas été leur résidence principale dans les 4 ans précédant la cession.

Il est néanmoins fait exception à cette règle des 4 ans pour tenir compte des acquéreurs qui sont contraints d’avoir recours à un crédit relais et qui acquièrent leur future résidence principale avant d’avoir cédé le logement, à trois conditions cumulatives.

En premier lieu, la mise en vente du logement doit être antérieure à l’acquisition future d’une résidence principale, en deuxième lieu la cession de l’ancien logement intervient dans un délai normal suivant l’acquisition du nouveau logement et en troisième lieu le produit de cession doit effectivement être affecté à l’acquisition de la résidence principale.

Dans votre cas, il semble que le logement que vous allez vendre a été occupé comme résidence principale jusqu’au 2 juillet 2018 : néanmoins, vous pouvez remplir cette première condition dans la mesure où la mise en vente de ce logement sera antérieure à l’acquisition de votre nouvel appartement et que le prix de sa cession sera par la suite affecté à cette acquisition.

Par ailleurs l’exonération ne s’applique que dès lors que la cession du logement est la première cession du contribuable depuis le 1er février 2012 : comme vous l’indiquez, cette condition est pour vous remplie.

D’autre part, l’exonération ne s’applique que dès lors que le contribuable justifie qu’il a remployé tout ou partie du prix de cession dans un délai de 24 mois au plus tard à compter de la cession du premier logement : les sommes peuvent être employées pour une acquisition portant sur un logement neuf ou ancien ou encore sur un immeuble qui a vocation à être transformé en logement.

Dans votre cas, dans la mesure où vous entendez effectivement affecter le produit de la cession à l’acquisition de votre nouvelle résidence principale, cette condition sera remplie.

Enfin, la dernière condition d’application de l’exonération est que le logement acquis soit affecté à la résidence principale habituelle et effective du contribuable qui entend bénéficier de l’exonération, et ce dès que le nouveau logement a été acquis.

Dans votre cas, il semble donc que les conditions d’application de l’exonération soient bien remplies.

Nous vous rappelons par ailleurs que la plus-value sera exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession de l’ancien logement qui a été affectée à l’acquisition de la nouvelle résidence principale.

Lorsque la plus-value sera partiellement exonérée, cette exonération devra faire l’objet du dépôt d’une déclaration 2048 IMM. À l’inverse, aucune déclaration n’est exigée lorsque cette plus-value sera totalement exonérée.

Bien à vous