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Droit de la famille

Nue-propriété en indivision
Succession et héritages

Bonjour,
Je suis mariée, sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, et mère de deux enfants majeurs.
En indivision avec mes cinq frères et sœurs, j'ai hérité de mon père de la nue-propriété d'une maison et d'un terrain, dont ma mère a conservé l'usufruit.
Je souhaiterais savoir :
- s'il est possible de verser la nue-propriété de ces biens dans la communauté ;
- dans l'affirmative, quelles démarches dois-je entreprendre ?
- m'est-il également possible de la transmettre à mes enfants ? Là encore, quelles démarches effectuer ?
- par ailleurs, comment sortir de l'indivision en étant nu-propriétaire ?
Merci de votre éclairage.
Cordialement.


Question posée le 07/11/2020

Par Torimilaven

Département : Hauts-de-Seine (92)

Date de la réponse : le 09/11/2020

Bonjour,

Au préalable, il importe de rappeler que le régime de la communauté légale, également appelé régime de la communauté réduite aux acquêts, qui est le régime appliqué par défaut à des époux, implique que les biens acquis pas les époux durant le mariage leur deviennent, par principe, communs et tombent ainsi dans la communauté de biens formée entre eux.

Par conséquent, les biens propres aux époux restent leur propriété et ne tombent pas dans la communauté.

Aux termes de l’article 1405 du Code civil, forment notamment des biens propres les biens dont un époux avait la propriété ou la possession avant le mariage, ainsi que les biens qu’il a acquis, pendant le mariage, par donation ou succession.

Dans votre cas, vous indiquez que vous avez hérité d’une quote-part indivise de la nue-propriété d’un terrain et d’une maison, dont votre mère a conservé l’usufruit.

La quote-part indivise vous est donc propre et ne tombe pas, par principe, dans la communauté.

Ceci étant, et même si aucun texte légal ne le prévoit, il vous est possible de modifier cette règle en prévoyant notamment une clause de mise en communauté.

Une telle clause permet une extension directe de la masse commune (c’est-à-dire des biens qui font partie de la communauté) en intégrant à la communauté un bien, mobilier ou immobilier, qui n’avait initialement pas vocation à en faire partie.

Cette clause constitue une modification du régime matrimonial des époux, de sorte qu’elle doit être rédigée par un notaire qui, dans le cadre de sa rédaction, devra être extrêmement vigilent : il est ainsi généralement déconseillé de faire dépendre la mise en communauté de la destination du bien (par exemple indiquer que le bien aura un usage familial, raison pour laquelle il intègre la communauté) dans la mesure où cette destination peut varier au cours du temps, et que cette clause peut donc être nulle.

La mise en communauté entraînera le transfert de propriété au bénéfice de la communauté au jour de la conclusion de la convention modificative du régime matrimonial régularisée chez le notaire.

De la même façon, et pour répondre à votre deuxième question, il est également possible de procéder à la transmission de la quote-part indivise de la nue-propriété de la maison et du terrain hérités de votre père.

Le cas échéant, cette donation, qui concerne un bien immobilier, devra impérativement prendre la forme d’un acte authentique, c’est-à-dire d’un acte régularisé chez un notaire.

La fiscalité d’une telle donation pourrait le cas échéant être avantageuse : en effet, les droits de donation seront calculés sur la base de la valeur de votre quote-part indivise de la nue-propriété, et non sur la base de la valeur de la pleine propriété.

Enfin, si vous ne souhaitez choisir aucune de ces options, il vous est effectivement tout à fait possible de sortir de l’indivision dès maintenant, et ce même si l’indivision ne porte que sur la nue-propriété des biens hérités de votre père.

En effet, l’article 815 du Code civil précise que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, et peut donc en solliciter le partage.

Le partage, qui prendra également la forme d’un acte notarié, implique que les biens indivis sont répartis entre chaque indivisaires à hauteur de leur quote-part : lorsque le patrimoine indivis n’est pas composé de suffisamment de biens pour que chaque indivisaire s’en voit attribuer un, il sera possible de prévoir une soulte (c’est-à-dire une compensation en valeur pour le ou les indivisaires qui ne se verront pas attribuer le bien, versée par l’attributaire de ce bien).

Afin d’éviter le partage, il sera toutefois possible de prévoir, sur le fondement de l’article 815-14 du Code civil, une cession de votre quote-part indivise de la nue-propriété des biens transmis par votre père aux autres indivisaires, qui bénéficient d’un droit de préemption sur cette dernière.

En tout état de cause, nous vous conseillons d’ores et déjà de vous rapprocher d’un notaire quelle que soit l’option retenue.

Bien à vous

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