Mur mitoyen peut- il devenir de soutènement suite aux transformations
Litiges entre voisins
Je suis séparé de mes voisins par um mur réputé mitoyen depuis 1926. La propriété voisine a été transformée en copropriété de plusieurs immeubles en 1960 . Pour accéder à leurs immeubles ils ont construit une route pentue qui s’ est appuyée sur le mur de 4 mètres de haut .Puis ont aménagé toujours en appui de larges jardinières complantées . De ce fait leur terre est à 1m, 50 de l’arase , et nous sommes en contrebas . Sans barbacanes et sans entretien de leur côté ,la totalité du mur de vieilles pierres infiltré par l'humidité s’effrite et devient dangereux . Question: peut -on considérer que ce mur mitoyen est devenu de soutènement , et mettre les travaux à leur charge ?
Question posée le 03/11/2020
Par Pollux
Département : Alpes-Maritimes (6)
Bonjour,
Préalablement, nous vous rappelons qu’aux termes de l’article 653 du Code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre des bâtiments ou entre des cours et des jardins est réputé être un mur mitoyen.
C’est la présomption de mitoyenneté.
Selon les dispositions de l’article 655 du Code civil, la charge de l’entretien et des réparations du mur mitoyen repose impérativement sur les deux propriétaires, de sorte que celles-ci doivent se faire, sauf urgence, à fonds commun.
Les frais d’entretien sont donc par principe partagés entre voisins.
Dans le cas particulier des murs de soutènement, c’est-à-dire des murs qui soutiennent le terrain d’un propriétaire, la jurisprudence de la Cour de cassation, constante en ce sens, considère que l’entretien de ce dernier revient au propriétaire du terrain en surplomb.
En effet, tout propriétaire est normalement responsable de la retenue de ses terres et doit donc prendre à sa charge soit la construction d’un mur de soutènement de son terrain, soit son entretien.
La question est néanmoins plus complexe lorsque le mur de soutènement est égaleme,nt un mur séparatif de propriété, ce qui semble être votre cas.
Dans la mesure où le mur qui sépare votre propriété est réputé mitoyen, vous êtes normalement censé prendre à votre charge, conjointement avec votre voisin (en l’occurrence la copropriété), les charges d’entretien de ce dernier, et ce même si le mur soutient le terrain du voisin.
Si la copropriété voisine refuse de prendre en charge la partie des frais d’entretien qui lui incombe, vous pourrez alors lui adresser un courrier de mise en demeure de se conformer à ses obligations légales.
Il est néanmoins possible de mettre un terme à cette situation, en faisant cesser la mitoyenneté du mur et donc l’application de la présomption de l’article 653 du Code civil.
Il est en effet possible de racheter la mitoyenneté du mur, rachat qui se fera par l’intermédiaire d’un acte notarié : le cas échéant, vous serez alors seul propriétaire du mur mais devrez assumer la charge de l’intégralité des frais d’entretien.
Il n’est en revanche pas possible que vous abandonniez la mitoyenneté du mur à la copropriété voisine, pour qu’elle en soit seule propriétaire : en effet, l’article 656 du Code civil, qui permet à tout propriétaire de renoncer à la mitoyenneté, ne s’applique pas lorsque le mur retient les terres du voisin.
Dans votre cas, il semble donc que, sauf à ce que vous rachetiez la mitoyenneté du mur, la copropriété voisine ne pourra être contrainte qu'à assumer une partie des frais d'entretien du mur, et non l'intégralité.
Bien à vous
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