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Droit de la famille

Minimiser des frais de rachat de soulte
Divorce - séparation

Bonjour, Je suis en cours de séparation, ni PACSé, ni marié, nous avions acheté une maison principale en indivision à 70/30 notifié sur l'acte d'achat. Nous somme d'accord sur le prix de la maison : 320.000€, et donc de ma part (en tenant compte du restant a payer à la banque 150.000€).
Mon ex-compagne souhaite racheter mes parts (mes 30%) : (320.000-150.000)*0.3= 51.000€
Ma question est uniquement pour moi, je recherche à payer le moins de frais de notaire possible pour ma part.
Le notaire de mon ex a proposé le rachat de soulte, aurais je des frais ?
Si oui et que je refuse cette liquidation, quelle serait la solution qui m'avantagerait d'avantage ?


Question posée le 23/10/2020

Par Jebut13

Département : Bouches-du-Rhône (13)

Date de la réponse : le 23/10/2020

Bonjour,

Au préalable, nous vous rappelons que, lorsque des conjoints ne sont ni mariés, ni pacsés, l’acquisition d’un bien, notamment immobilier, se fait par principe sous le régime de l’indivision.

Aux termes des articles 815 et suivants du Code civil, l’indivision est le régime par lequel tout indivisaire est propriétaire de l’intégralité du bien mais à hauteur d’une certaine quote-part, appelée quote-part indivise.

L’indivision est normalement un régime temporaire : en effet, aux termes de l’article 815 du Code civil, tout indivisaire peut solliciter, à tout moment, le partage du ou des biens indivis.

Le partage a pour vocation de mettre un terme définitif à l’indivision en répartissant les biens indivis entre les indivisaires.

L’acte de partage doit être constaté obligatoirement par un notaire, dont les émoluments, fixés réglementairement, varient en fonction de la valeur du patrimoine indivis (par exemple, lorsque le patrimoine excède la valeur de 60.000 euros, les émoluments s’élèvent à 1,017%).

D’autres frais peuvent par ailleurs s’ajouter à ces émoluments, tels que les honoraires ou les débours.

Lorsque le patrimoine indivis n’est constitué que d’un seul bien, et qu’il n’est pas possible de diviser ce dernier entre les indivisaires, il peut être prévu un rachat de soulte.

Le rachat de soulte implique que l’un des indivisaires sollicite l’attribution du bien indivis, et que pour indemniser le ou les autres indivisaires, l’indivisaire attributaire doit leur verser une somme s’établissant à la proportion de la valeur du bien correspondant à leur quote-part.

En tout état de cause, le rachat de soulte doit nécessairement être constaté par un acte authentique, de sorte qu’il est alors nécessaire d’avoir recours à un notaire.

Les frais de notaire seront alors de l’ordre de 7 à 8% de la valeur de la soulte, sauf pour les biens neufs ou âgés de moins de cinq années, pour lesquels les frais ne s’élèveront qu’au taux de 2 à 3% de la valeur de la soulte reversée.

Bien à vous

Date de la réponse : le 30/10/2020

Bonjour,

Nous revenons vers vous suite à votre retour sur notre réponse.

Vous nous demandiez si, dans l’hypothèse retenue par le notaire d’un rachat de soulte, vous devriez vous acquitter de frais particuliers, si vous pouviez le cas échéant refuser cette liquidation et, dans une telle hypothèse, quelle solution vous serait la plus avantageuse.

Comme nous vous l’avions indiqué, le rachat de soulte doit nécessairement avoir lieu par l’intermédiaire d’un acte authentique, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’un notaire, ce qui effectivement, génèrera nécessairement des frais.

Outre les frais liés au partage de l’indivision, que nous vous avions spécifiés dans notre première réponse, le rachat de soulte donnera lieu à des frais de notaire.

On comprend dans les frais de notaire les émoluments à proprement parler du notaire (en d’autres termes ses honoraires), qui peuvent varier d’un notaire à l’autre, ainsi que les droits d’enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière, frais qui représentent donc généralement entre 7 et 8% du montant de la soulte reversée.

Pour préciser notre première réponse, les frais de notaire devront par principe être partagés entre les conjoints qui étaient propriétaires indivis du bien à hauteur de leur quote-part.

Ceci étant, il est possible de prévoir que les frais seront pris en charge par l’un ou l’autre des conjoints, et notamment, par exemple, lorsque le conjoint qui procède au rachat de la soulte, dans votre cas votre ancienne concubine, prévoit d’avoir recours à un emprunt.

Le cas échéant, il serait possible de demander à l’établissement bancaire qui financera le bien de prêter une somme correspondant au montant de la soulte ainsi qu’aux frais notariés.

Ces modalités de prise en charge des frais devront être prévues dans l’acte notarié de rachat de soulte.

Par ailleurs, et pour répondre à votre deuxième question, il ne serait en tout état de cause pas possible de refuser la liquidation si votre conjointe la demande : en effet, aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, de sorte que cette dernière sera toujours en droit de demander le partage et la liquidation du bien indivis.

Si vous ne vous accordez pas sur le principe d’un partage, ce dernier ne sera plus amiable mais judiciaire.

Le cas échéant, une procédure de partage judiciaire serait mise en œuvre, qui pourrait engendrer des frais (notaires, avocat, etc.) nettement plus élevés que dans le cadre d’un partage amiable comme vous l’envisagez pour l’heure avec votre ancienne conjointe.

À l’inverse si votre conjointe ne souhaite pas nécessairement procéder au partage, il sera possible pour vous de rester dans l’indivision avec cette dernière, mais aucun de vous deux ne sera alors pleinement propriétaire de la maison.

Enfin, nous vous rappelons, s’agissant de votre réclamation, que les réponses aux questions sur le site Documentissime constituent avant tout des réponses de cadrage qui ne peuvent être équivalentes à une consultation auprès d’un avocat ou d’un notaire.

Bien à vous

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