Donner d'abord ou vendre d'abord?
Succession et héritages

Bonjour,

Aux termes des articles 893 et suivants du Code civil, la libéralité est un acte par lequel une personne transmet un bien à titre gratuit.

Selon les dispositions des articles 931 et suivants du Code civil, toute personne est en droit de donner, à titre gratuit, une chose meuble ou immeuble dont il est propriétaire.

Cette opération n’est cependant pas sans incidence sur le plan fiscal : aux termes des articles 777 et suivants du Code général des impôts, la donation est soumise à des droits de donation, dont le taux varie en fonction des sommes données.

Par ailleurs, le Code général des impôts prévoit également des abattements sur la valeur de la donation à laquelle il est procédé, qui s’élève à la somme de 100.000 euros par enfant, cet abattement étant renouvelable tous les 15 ans.

Afin de limiter le montant des droits de donation, il est toutefois possible de ne pas procéder à une donation d’argent ou à une donation d’un bien en pleine-propriété, mais seulement à une donation de la nue-propriété du bien.

Aux termes de l’article 699 du Code général des impôts, la valeur de la nue-propriété assujettie aux droits de donation est déterminée en fonction de l’âge du donateur : par exemple, au-delà de 71 ans révolus, la nue-propriété est fixée à 60%, au-delà de 81 ans révolus à 70% et au-delà de 91 ans révolus à 90%.

Par ailleurs, il convient également de noter que, dans le cadre d’une cession immobilière, les éventuelles plus-values immobilières réalisées par le cédant sont par principe imposées à un taux forfaitaire de 19%.

Dans votre cas, il semble évidemment plus avantageux de privilégier la solution d’une donation de la nue-propriété à votre fille, avant une cession du bien.

En effet, si votre fille ne peut plus bénéficier de l’abattement de 100.000 euros, la donation de la nue-propriété vous permettrait de réduire le montant des droits de donation, l’assiette des droits étant réduite dans la mesure où la donation ne concerne pas la pleine-propriété du bien concerné.

Par suite, lors de la cession, la plus-value, déterminée par la différence entre le montant du prix de cession et le montant du prix d’achat (valeur du bien retenue de l’acte de donation en cas de donation) étant, le cas échéant, nulle, l’impôt serait également nul.

En revanche, nous vous alertons sur le fait que compte-tenu de la concomitance des deux opérations et de l’avantage fiscal que vous pourriez en retirer, ces dernières pourraient être considérées comme un abus de droit.

Aussi, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste afin de déterminer les opportunités se présentant à vous et à votre fille dans un telle situation.

Bien à vous