Vente a ma sci
Achat-vente d'un bien immobilier
J'ai fait l'acquisition d'un appartement sous loi Robien a la fin des années 2000. Il est donc pour le moment en nom propre, et il n'est plus sous le coup des neufs ans a garder.
Celui ci a perdu de la valeur mais en le revendant au prix évalué du marché je peux rembourser le prêt initial. J'ai crée une SCI et l'idée est qu'elle rachète ce bien (puis investir), donc en renégociant un prêt, avec des mensualité les plus faibles possibles) afin de pouvoir continuer a toucher les loyers et essayer enfin de gagner un peu d'argent.
Je pense, mais je voudrais valider, que c'est légal car il ne s'agit pas d'une opération fiscal. En effet, je serais en moins value de (prix d'achat 160000 euro, évaluation actuelle (par le site Efficity, ca vaut ce que ça vaut)) de l'ordre de 112000 euro, probablement moins, a affiner.
Donc deux questions :
- est ce légal que je vende mon appartement à ma SCI ?
- que faire de ma moins value?
Question posée le 16/06/2020
Par Greg
Département : Val-de-Marne (94)
Bonjour,
Le dispositif dit Robien est un dispositif fiscal dont peuvent bénéficier les personnes physiques et certaines personnes morales ayant acquis, dans une période comprise entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006, un logement neuf ou un logement qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation notamment.
Ce dispositif est applicable en contrepartie de certains engagements pris par le contribuable.
Principalement, le propriétaire doit impérativement s’engager à mettre le logement en location pendant une durée initiale de 9 années à compter de l’acquisition.
En outre, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire et utiliser le logement comme sa résidence principale.
Ce dispositif offre des avantages fiscaux importants au contribuable puisque ce dernier va pouvoir déduire de ses revenus fonciers un amortissement fiscal accéléré.
Lorsque toutes les conditions du dispositif sont remplies, le propriétaire peut en effet jouir d’un abattement de 8% pendant les 5 premières années, puis de 2,5% par an pendant les 4 années suivantes.
Si les conditions demeurent respectées, l’amortissement annuel autorisé s’élève toujours à 2,5% pendant 6 ans.
La cession d’un logement acquis sous le dispositif Robien ne remet en cause ces avantages fiscaux que lorsqu’elle intervient dans le délai de l’engagement de location de 9 années.
Dans votre cas, il convient donc préalablement de relever que, dans la mesure où cette période est à ce jour dépassée, la cession du logement à une SCI ne remettra pas en cause le bénéfice du dispositif.
S’il ne semble donc pas que la cession de votre logement à une SCI que vous constituerez, qui vous permettrait de rembourser le montant du prêt initial, soit illicite, il importe de relever que vous ne pourrez plus dans le futur, en votre qualité de personne physique, bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Robien.
Par ailleurs, il importe également de rappeler qu’en fiscalité française, la moins-value réalisée sur la cession d’un bien est une véritable contrainte fiscale pour les propriétaires dans la mesure où elle ne peut être imputée sur une plus-value réalisée la même année ou réalisée lors des années suivantes.
En d’autres termes, vous ne pourrez utiliser la moins-value immobilière comme avantage fiscal comme tel est à l’inverse le cas pour les moins-values réalisées sur des titres financiers par exemple.
Bien à vous
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