Encore copropriété ?
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Aux termes de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la copropriété est un statut applicable à un seul immeuble ou à plusieurs immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre différents propriétaires par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Ce statut est donc pleinement applicable aux bâtiments horizontaux, dont la propriété est divisée en lots répartis entre plusieurs propriétaires différents.

Les règles relatives à la copropriété ne sont applicables que lorsque l’immeuble est lui-même divisé en lots qui, comme il a été précisé, doivent contenir chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Ainsi, il est de jurisprudence constante que, faute de parties communes, un immeuble ne peut par principe être soumis aux règles de la copropriété.

Cependant, dès lors qu’un immeuble est divisible en lot, le statut légal de la copropriété trouve à s’appliquer, et ce en dépit de l’absence de règlement de copropriété.

En réalité, l’application du statut de copropriété dépend donc essentiellement de la division de l’immeuble en lots, division qui doit être constatée par un état descriptif de division, contenu soit dans un acte notarié spécialement établi à cet effet, soit dans un règlement de copropriété.

Dans votre cas, vous partagez la propriété d’un immeuble bâti horizontal avec l’un de vos amis et un acte notarié de division en lots a été établi.

Sauf à ce que cet immeuble ne comprenne pas de parties communes, il apparaît donc que le statut de la copropriété s’applique à cet ensemble.

Il est toutefois possible, aux termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, de retirer un lot de la copropriété, opération également appelée scission de copropriété.

Cette opération implique cependant que plusieurs conditions préalables soient remplies : en premier lieu, le lot dont la séparation est demandée doit être matériellement séparable ou distinct de la copropriété.

La jurisprudence considère qu’un lot est séparable de la copropriété, et peut donc faire l’objet d’une scission, dès lors que sa séparation n’est pas susceptible d’affecter le reste de la copropriété (notamment par la nécessité d’une démolition ou de la mise en œuvre de travaux importants).

En second lieu, il convient par ailleurs que le lot dont la séparation est sollicitée soit juridiquement séparable du reste de la copropriété, ce qui implique que le propriétaire qui demande la scission devra être propriétaire de ce dernier.

Si ces deux conditions préalables sont remplies, un notaire devra par la suite établir un acte modificatif du règlement de copropriété ou de la répartition des charges ainsi qu’un acte descriptif de division : cet acte sera par la suite soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La scission de la copropriété devra ensuite être approuvée par la majorité absolue des copropriétaires.

Par conséquent, dans votre cas, il convient au préalable de déterminer si le statut de la copropriété s’applique à l’immeuble.

Par suite, si les conditions préalables de la scission de votre lot de la copropriété sont remplies, l’assemblée générale des copropriétaires devra approuver cette scission pour que la sortie de votre lot de la copropriété soit définitive.

Bien à vous