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Droit de l'immobilier

Donation avec usufruit et compensation
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Ma mère est propriétaire de 3 lots sur un même terrain ( DEUX F4 et un T3) et souhaite procéder à une donation à mon frère et moi. Afin d'éviter les frais avec une donation simple, le notaire nous a conseillé une donation avec usufruit. La donation étant constitué de 3 lots, le notaire nous indique qu"il faudra faire une compensation à mon frère car moi j'aurai les 2 premiers lots (un F4 et le T3).
Comment se passe la compensation ? le règlement de la compensation doit il se faire lors de la signature de l'acte ou est ce possible après la signature de l'acte ? Je pensais faire un prêt immobilier avec ma banque pour payer la compensation,mais est ce possible ?
Après la donation, je souhaitais récupérer le F4, actuellement loué et d'en faire ma résidence principale, est ce possible avec un préavis de 6 mois au locataire ?

Merci grandement pour vos réponses
Laurent


Question posée le 28/01/2020

Par Laurent974

Département : (97)

Date de la réponse : le 31/01/2020

Bonjour,

Au préalable, il convient de distinguer la donation simple, définie par l’article 894 du Code civil comme l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement d’une chose donnée en faveur de celui qui l’accepte, de la donation-partage.

La donation-partage, réglementée par les articles 1076 et suivants du Code civil, est une donation opérée du vivant du donateur mais qui a pour but d’anticiper la succession de celui-ci, notamment dans l’hypothèse où ce dernier aurait plusieurs successibles.

En effet, lorsque le donateur opère une donation simple avant son décès, un déséquilibre peut naître lors de la succession entre les héritiers, notamment lorsque la valeur des biens donnés a varié durant la période de temps séparant la donation de la succession.

La donation-partage permet à l’inverse, aux termes de l’article 1078 du Code civil, de figer la valeur des biens donnés au jour de la donation, ce qui permettra d’empêcher, lors de l’ouverture de la succession, toute contestation relative à l’évolution de valeur des biens donnés.

Il convient par ailleurs de rappeler que la donation-partage doit impérativement être passée devant un notaire, qui aura pour mission de garantir l’équilibre entre les biens donnés au moment de la donation.

De surcroît, lorsque la donation-partage est réalisée au profit des descendants du donateur (c’est-à-dire de ses héritiers réservataires), une inégalité de valeur entre les lots constituant le patrimoine donné peut se faire jour lors de l’acte de donation.

Le cas échéant, le notaire, chargé de garantir l’équilibre entre les bénéficiaires de la donation, pourra prévoir une soulte à la charge de l’héritier ayant reçu des biens dont la valeur est supérieure à celle des autres bénéficiaires : cette dernière permet ainsi de compenser l’éventuelle inégalité résultant de la différence de valeur entre lots.

Les modalités de règlement de cette soulte sont normalement déterminées par l’acte de donation-partage et donc décidées par le donateur : la soulte peut être réglée immédiatement aux autres héritiers, ou son paiement peut être échelonné, en fonction des stipulations de l’acte.

S’agissant enfin de l’appartement donné en location, il convient de rappeler que le propriétaire d’un bien donné en bail d’habitation peut donner congé à son locataire pour vendre le logement, le reprendre ou pour tout autre motif légitime.

Le bailleur doit, dans l’hypothèse d’un congé pour reprise, le faire délivrer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier et la lettre de congé devra être reçue par le locataire au plus tard six mois avant l’expiration du bail.

Bien à vous

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