Validité d'une offre d'achat
Achat-vente d'un bien immobilier

Bonjour,

Aux termes de l’article 150 U II-1° du Code général des impôts, les plus-values réalisées sur le prix de cession d’une résidence principale sont exonérées de tout impôt sur les plus-values.

Il convient donc de déterminer l’exacte définition de la résidence principale afin de définir si le prix de cession d’un logement est éligible à l’exonération de plus-value.

Selon l’article 150 U du Code général des impôts, sont considérés comme des résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement et à titre effectif, c’est-à-dire pas uniquement à titre temporaire.

Pour être éligible à l’exonération, l’immeuble doit constituer la résidence principale du contribuable au jour de la cession et doit donc, par principe, être occupé par ce dernier jusqu’à sa mise en vente.

Dans votre cas, il convient de déterminer si les deux lots caractérisant votre bien immobilier constituaient votre résidence principale effective au jour de la cession.

Si tel est le cas, notamment pour le 2ème lot constitué de deux pièces à l’étage supérieur, l’ensemble de l’appartement nous semble devoir être considéré comme une résidence principale, et la cession du 2ème étage ne devrait pas être assujettie à l’impôt sur les plus-values.

Ceci étant, compte-tenu de la complexité de cette question, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste.

S’agissant de la validité de la signature de l’offre d’achat, il convient au préalable de déterminer sous quelle forme juridique vous avez acquis l’appartement concerné.

En effet, si cet appartement a été acquis sous le régime de l’indivision, il convient de relever que l’article 815-2 du Code civil précise que l’indivisaire ne peut prendre seul que les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne revêtent aucun caractère d’urgence.

En revanche, les actes de disposition, comme un acte de vente d’un bien immobilier indivis, doivent impérativement être adoptés à l’unanimité des indivisaires.

Dans votre cas, si le bien a été acquis en indivision, un seul propriétaire ne peut donc par principe s’engager à disposer du bien sans l’accord de l’autre propriétaire.

Ceci étant, il convient également de souligner la relative portée juridique d’une offre d’achat : si cette dernière précise explicitement qu’elle n’est pas engageante et que seul le compromis de vente sous conditions suspensives liera le vendeur, l’acquéreur ne saurait contraindre le propriétaire à vendre son bien sur le seul fondement de cette offre d’achat qu’il a signée.

Bien à vous