Achat chambre de bonne ou studio en résidence principale ?
Achat-vente d'un bien immobilier
Bonjour,
Je signe prochainement chez le notaire la vente de mon appartement en résidence secondaire.
J'ai fait une plue-value et je rachète en investissant l'intégralité de la vente de mon appartement dans un studio en résidence principale. Je ne suis plus propriétaire d'une résidence principale depuis 2012.
Sur les charges de la nouvelle résidence je viens de m'apercevoir qu'il est noté "chambre de bonne au rez de chaussée" alors qu'il m'a été présenté comme studio et qu'il a une superficie de 24 m2 + une terrasse de 9 m2, une cuisine complète qui a été faite dans des placards + 1 salle de douche avec wc et le tout se trouve au 1er étage d'un immeuble de 4 étages (diagnostics et taxe foncière à l'appui), je viens d'apprendre que cet appartement a été divisé il y a quelques années).
Pouvez-vous me dire si c'est légal et si je peux acheter ce studio ou chambre de bonne en résidence principale et ne pas être taxée de 36,5% sur la plus évalue réalisée ?
Merci pour votre réponse,
Cdlt
Question posée le 31/05/2019
Par Chenesy
Département : Alpes-Maritimes (6)
Bonjour,
L’article 150 U du Code général des impôts précise que les plus-values de cession d’un bien bâti ou non réalisées par des personnes physiques ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu lorsqu’il s’agit d’une première cession d’un logement autre que la résidence principale.
L’exonération est soumise au fait que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession et qu’il utilise le produit de cession dans un délai de 24 mois à compter de celle-ci pour acquérir sa résidence principale.
Cependant, une tolérance de l’administration fiscale permet de bénéficier de cette exonération même lorsque le contribuable a été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans.
Dans ce cas, plusieurs conditions sont à remplir : la mise en vente de l’immeuble doit intervenir avant l’acquisition de la résidence principale, ce dans un délai normal après l’acquisition du logement (estimé à une année par l’administration fiscale) et le prix de cession doit effectivement être remployé à l’achat d’une résidence principale.
Aux termes de l’article 150 U-1° bis alinéa 2 du Code général des impôts, l’exonération ne s’applique qu’à la fraction du prix de cession qui a été remployée pour l’acquisition de la nouvelle habitation principale.
Dans votre cas, vous souhaitez céder un appartement utilisé comme résidence secondaire et vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale depuis 2012, soit depuis 7 ans.
Il semble donc que vous soyez éligible à l’exonération prévue par l’article 150 U du Code général des impôts, aux conditions d’une part que le produit de cession soit remployé pour l’achat d’une résidence principale, ce que vous envisagez, et d’autre part que l’acquisition soit réalisée dans un délai de 24 mois à compter de la cession du logement utilisé en résidence secondaire.
Cette exonération ne s’appliquerait qu’à hauteur de la fraction du prix réutilisée pour l’achat de votre nouvelle résidence principale.
Cependant, compte-tenu de la complexité et de l’importance de ces questions, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil en droit fiscal.
Bien à vous,
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