Assainissement, raccordement à l'égout, succession, partage
Litiges entre voisins
Bonjour,
En 1986, j'ai hérité après division de parcelle et acte de partage notarié d'un immeuble à usage commercial avec bureaux.
Lors de l'acte de partage, ma sœur a hérité quand a elle de la maison familiale.
La maison et le local était à l'origine situés sur la même parcelle.
Aujourd'hui, je m'aperçois que l'assainissement et les eaux de pluies sont raccordés sur la propriété voisine appartenant désormais à ma sœur depuis l'acte de partage.
Souhaitant aujourd'hui louer le local à une entreprise et pour éviter tout conflit ultérieur, je souhaiterais savoir, si ce raccordement à l'égout du local qui date de l'origine du bâtiment est juridiquement régulier ou s'il est susceptible d'être contesté.
Je précise que l'acte notarié de partage n'aborde pas cette question mais précise que : "Chaque copartageant souffrira les servitudes passives apparentes ou occultes continues ou discontinues pouvant grever l'immeuble qui lui a été attribué… sans recours contre son copartageant."
Question posée le 06/04/2019
Par Torhen
Département : Pyrénées-Orientales (66)
Bonjour,
Aux termes de l’article 686 du Code civil, un propriétaire peut établir à son choix la servitude qu’il souhaite, à condition que cette dernière ne soit pas attachée à une personne, mais exclusivement à un fonds et au service de ce fonds.
Cet article précise également que l'usage et l'étendue des servitudes sont réglées par le titre qui les constitue.
La validité d’une servitude dépend donc avant tout du consentement donné par les parties dans un titre constitutif de la servitude.
Il résulte également de cet article que la servitude doit être constituée par un service foncier, c’est-à-dire un service rendu par un fonds à un autre fonds.
En l’absence de toute disposition conventionnelle sur l’établissement et les règles régissant une servitude, il est moins aisé de constater que les parties ont consenti à une servitude.
Cependant, l’article 692 du Code civil précise que la destination du père de famille peut valoir titre s’agissant des servitudes.
L’article 694 du Code civil établit ainsi que si le propriétaire de deux fonds entre lesquels existe une servitude dispose de l’un d’eux, cette dernière continue d’exister même si la convention de division ne précise rien quant au devenir de la servitude en question.
L’acte visé par l’article 694 du Code civil est justement celui qui opère la division entre deux fonds qui n’en étaient originairement qu’un.
La jurisprudence s’accorde ainsi à dire que si l’acte de division ne fait état d’aucune disposition contraire à l’établissement d’une servitude, celle-ci continue d’exister. Les parties doivent simplement s’assurer que l’acte de division ne comprend aucune mention contraire au maintien de la servitude.
Certaines décisions vont même plus loin en considérant que même si l’acte de division ne contient aucune mention sur les servitudes, ce dernier vaut titre sur la servitude dès lors que la création de celle-ci résulte de l’ancien propriétaire des deux fonds, qui a mis les choses en l’état à l’époque où ceux-ci n’étaient pas encore divisés.
C’est ici la destination du père de famille (le propriétaire du fonds non divisé) qui vaut titre à l’égard des servitudes.
Dans votre cas, rien ne semble s'opposer, dans l'acte de division des parcelles, à cette servitude existante, créée lorsque les deux fonds ne faisaient qu'un. Il semble donc bien que cette servitude soit constatée dans un titre.
Bien à vous,
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