Heritiers en cas d'indivision d'un bien immobilier
Problèmes de copropriété et syndic
Une donation à ses 2 filles est faite d'un terrain par M. X et Me Y.
S'en suit une construction EN COPROPRIÉTÉ d'un duplex :
- niveau 1 : fille XY1 mariée à M.Z + 4 enfants
Emprunt immob et impôt au nom de M. Z
- niveau 2 : fille XY2 célib. sans enfant,loge ses
parents
Emprunt immob et impôt au nom de Me XY2
AUCUNE FORMALITE lors du décès des parents.
Cependant lors du décès de M. Z,
niveau 1: 50% à Me XY1 en usufruit,50% entre 4 enfants.
l'avis d'imposition adressé dorénavant à "Me XY2 et héritiers de M.Z".
VU L INDIVISION de ce duplex, en cas de décès de Me XY2 qui héritera du niveau 2 si aucune formalité n'est faite ? De son vivant, Me XY2 peut-elle le vendre, en faire une donation, ou doit-elle faire un testament...
Les enfants peuvent-ils exiger de Mme XY2 de vendre le duplex pour récupérer leur part d'héritage ?
Question posée le 05/04/2019
Par Sirène
Département : (97)
Bonjour,
Aux termes des articles 734 à 750 du Code civil, un ordre de succession est établi à défaut de testament rédigé par le défunt.
Cet ordre de priorité place en premier lieu les enfants et leurs descendants. À défaut d’enfants et de descendants survivants au moment du décès, ce sont les parents, les frères et sœurs et leurs descendants qui arrivent en deuxième position de cet ordre de priorité.
Dans votre cas, il convient en premier lieu de clarifier la question de la propriété de chaque niveau du duplex : il semble que ce dernier a été divisé en deux lots dont la propriété est attribuée à deux personnes différentes.
Par conséquent, le lot correspondant au niveau 1 et le lot correspondant au niveau 2 doivent être traités séparément.
À défaut de testament établi par Madame XY2, célibataire sans enfant, son patrimoine, composé en partie du niveau 2 du duplex, serait donc dévolu à ses parents, frères et sœurs et leurs descendants.
Ses parents étant décédés, le lot de copropriété correspondant au niveau 2 du duplex sera donc dévolu à sa sœur, Madame XY1, et ses 4 enfants.
En tout état de cause, les niveaux 1 et 2 de ce duplex étant assimilés à deux lots de copropriété différents, il ne semble pas possible de forcer Madame XY2 à céder sa partie de ce logement.
Rien ne l’empêche cependant de le vendre, procéder à une donation ou rédiger un testament.
Il convient de souligner, à toutes fins utiles, les incidences fiscales d’une telle opération de donation à un collatéral : aux termes de l’article 777 du Code général des impôts, le taux d’imposition aux droits de donation à frère ou une sœur oscille entre 35 et 45%, alors qu’il est de 55% en cas de donation à un neveu ou une nièce.
Compte-tenu de la complexité de la question, nous vous conseillons toutefois de vous rapprocher d’un conseil fiscaliste.
Bien à vous,
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