Soulte negative indivision
Achat-vente d'un bien immobilier
Bonjour
j'ai achaté en indivision et pacs une maison en 2014 (reste à rembourser 380 000 €)
qoute part 60 % moi et 40 % lui.
j'ai entammé une procédure de liquidation d'indivision debut 2015. en 2016 un notaire est désigné pour vendre la maison , sur le procès verbal on s'est mis d'accord pour la vendre à 355000€. nous avons eu 2 offres, une à 290 000 net vendeur et une à 310 000 net vendeur, mon ex les a accepté , je les ai refusées.
aujourd'hui a maison est toujours en vente u pris de 335 000€ et lui y vit toujours sans payer d'indemnites d'occupation
.
aujourd'hui je souhaite faire une offre à 290 000 € à mon ex :
- ai-je le droit sachant qu'il est en situation de surendettement
- s'il refuse va-t-il à l'encontre de mon droit de préemption
- pouvez vous m'expliquer ce qu'il me devra (le calcul de la soulte négative)(reste à rembourser > au prix de vente)
- puis-je lui demander d'inscrire sa dette à la banque de france
- le calcul des frais de notaire sur ce rachat
merci
Question posée le 24/03/2017
Par Quenegonde
Département : Doubs (25)
Bonjour,
Dans le cadre d’une indivision, lorsque l’un des indivisaires souhaite vendre ses parts de l’indivision, les autres indivisaires sont alors prioritaires. Ils bénéficient d’un droit de préemption.
Dès lors, un indivisaire qui souhaite vendre un bien immobilier à une personne étrangère à l'indivision, est tenu de notifier par acte d’huissier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la vente projetée ainsi que les noms, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir (article 815-14 du Code civil).
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit la notification, faire connaître à l’indivisaire vendeur, par acte d’huissier également, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés, c'est-à-dire qu’il se porte acquéreur à la place de la personne étrangère à l’indivision.
En cas de préemption, l’indivisaire qui exerce ce droit doit réaliser la vente immobilière, c'est-à-dire signer l’acte authentique chez le notaire, dans un délai de deux mois suivant l’envoi de sa réponse au vendeur.
Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.
En effet, par la préemption d’un indivisaire, le vendeur a peut-être perdu un acquéreur potentiel et il a subi, dans ce cas, un préjudice qui mérite réparation.
La valorisation de la soulte peut être un sujet de discorde, c’est pourquoi il est conseillé de faire estimer le bien par un professionnel.
La détermination de la soulte varie suivant qu’il reste, ou non, un emprunt sur le prêt.
Enfin, il convient de noter que le rachat de soulte est soumis au droit de partage au taux de 2,5 % (taux applicable depuis le 1er janvier 2012) de la valeur nette du bien. Vous devrez par ailleurs verser des honoraires au notaire qui s’est chargé de la vente.
Cordialement.
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