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Droit de la famille

Vente en indivision
Succession et héritages

en indivision sur plusieurs biens immobilier mis en vente,un des héritiers pressé de toucher sa part desirerait faire vendre les biens en dessous du prix du marché et menace les autres héritiers d'engager une procédure ,quels sont les moyens juridique pour nous opposer à cette action?


Question posée le 29/08/2011

Par Jean jacques

Département : Aude (11)


Mots clés de cette question :bien immobilierbien immobilier en indivisionindivisionlitige entre indivisairespartage judiciairevente bien indivisvente immobilière
Date de la réponse : le 01/09/2011

Bonjour,

Le code civil prévoit que nul n'est tenu de rester en indivision. Par conséquent, il est possible de vendre le bien objet de l'indivision et de partager le fruit de la vente. Néanmoins, en cas d'indivision, chaque indivisaire reste propriétaire du bien, de ce fait, la vente forcée, c'est-à-dire sans l'accord de tous, est interdite.

En cas de litige, il est possible de demander un partage judiciaire. En effet, depuis 2009, il existe une nouvelle exception à la règle de l'unanimité qui permet à un juge d'autoriser la vente d'un bien de l'indivision à la demande d'une majorité qualifiée des 2/3 des droits indivis (pas des personnes, des droits ce qui peut être différent)
Ref : Article 815-5-1 al. 1 nouveau du Code civil

Il s'agit d'une solution longue et onéreuse... mais le partage judiciaire est la seule solution lorsque :
- Les co-indivisaires souhaitent liquider l'indivision mais ne trouvent pas d'accord.
- Un co-indivisaire souhaite sortir de l'indivision mais se heurte au désaccord des autres.
Le partage judiciaire peut être demandé par un seul des co-indivisaires.

Dans ce cas, c'est le Tribunal de Grande Instance qui tranche le litige. Le juge a deux recours :

-Ordonner le maintien temporaire de l'indivision (de 2 à 5 ans).
-Ordonner la vente du bien immobilier par un notaire :
Vente de gré à gré : lorsque les co-indivisaires trouvent finalement un terrain d'entente.
Sinon c'est la vente aux enchères : le prix de vente du bien est fixé après avoir été estimé et le bien est vendu au plus offrant.
Le Tribunal peut aussi décider d'attribuer le bien de façon préférentielle à l'un des co-indivisaires.

Le recours au juge suppose une opposition déclarée à l'aliénation ou une absence de manifestation des minoritaires, celle-ci valant opposition à la vente. Le notaire constate leur refus ou leur inertie dans un procès-verbal de difficultés à l'issue du délai de 3 mois.
À la demande des indivisaires majoritaires, le Tribunal de Grande Instance (TGI) est alors convié à se prononcer sur l'aliénation du bien indivis. Celui-ci se prononce en tenant compte des éléments fournis à l'appui de la demande et des observations des minoritaires et notamment du procès-verbal constatant le conflit entre les indivisaires.
L'aliénation peut être autorisée par le TGI si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires (art. 815-5-1, al. 4 et 5, nouv. du Code civil).

Afin de garantir les droits des minoritaires, la volonté de la majorité des indivisaires de procéder à l'aliénation d'un bien indivis doit leur être signifiée (art. 815-5-1, al. 3, nouv. du Code civil).
Le notaire dispose d'un délai d'un mois après avoir recueilli l'intention d'aliéner pour faire procéder à la signification. Cette formalité conditionne l'opposabilité à la minorité des décisions prises. Elle doit intervenir par acte d'huissier de justice.

Cordialement.

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