Montage pour location d'un immeuble
Construction, travaux, relations avec les artisans
Bonjour
Ma mère est propriétaire d'un immeuble. Elle, mon frère, ma compagne et moi (non mariés) souhaiterions mettre en location ces appartements. Des travaux sont à prévoir pour remettre en état ce qui suppose une contribution financière de nous quatre.
Quel montage est le plus adapté à une telle situation?
- Constitution d'une SCI qui louerait l'immeuble et gérerait les travaux et la sous location des 4 appartements individuels ?
- Location directe par la propriétaire (ma mère) avec des contrats et des reconnaissances de dettes sous seing privé pour reconnaître les apports financiers des diffèrentes parties au cours des travaux et de la gestion ?
- Comment partager le bénéfice possible de l'opération?
Pour d'autres raisons, l'immeuble ne peut pas être actuellement cédé à une SCI ou quelqu'un d'autre.
Merci de vos lumières
Question posée le 24/07/2011
Par Chap
Département : Seine-Saint-Denis (93)
Bonjour,
Sans les informations relatives aux loyers, nombres d'appartements, situation etc'. il est difficile de vous orienter précisément. Dès lors je vous invite à faire appel à un avocat spécialisé en la matière.
De façon générale, la sci familiale est très courante et facile à gérer. Deux personnes suffisent pour constituer une S.C.I. La loi ne fixe pas de maximum ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d'être associé dans une S.C.I. car elle n'a pas une vocation commerciale.
La société civile immobilière apparaît souvent comme une solution formidable pour transmettre un patrimoine au sein de la famille. Or, ce montage fiscal n'a de raison d'être que dans certains cas, et pas uniquement pour payer moins d'impôt ou transmettre un appartement.
Ainsi, la création d'une SCI s'avère tout-à-fait judicieuse lorsqu'une personne exerce une activité commerciale ou professionnelle : la SCI acquiert alors les murs et les loue au professionnel ; ce faisant, les loyers sont déductibles des revenus professionnels.
De même, ce peut être la solution lorsque l'un des membres d'une fratrie se révèle plus fragile, plus influençable que les autres (sans pour autant être sous protection juridique) : la SCI permet ainsi d'abriter le logement de cette personne, afin que cette dernière ne puisse se retrouver sans rien, et n'oblige pas à mettre les frère et soeur en indivision (risque de pression pour vendre le bien, par exemple).
En revanche, la SCI n'est pas conseillée lorsqu'il s'agit d'effectuer un prêt à taux zéro ou un prêt d'épargne logement, qui sont liés à une personne, puisque l'emprunteur n'y aura pas accès via une SCI.
Enfin, il est très important de ne pas mélanger les patrimoines : un emprunt souscrit par la SCI doit être remboursé par elle, à condition bien sûr qu'elle ait des revenus. Si un couple choisit de rembourser le prêt de la SCI, il détient alors une créance sur la SCI, qui devra être ajoutée à l'actif partimonial ou successoral.
Cordialement.
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