Requalification fiscale d'un bien immobilier
Achat-vente d'un bien immobilier
bonjour, j envisage d acheter un immeuble une terrasse de toiture (40m²) couverte a fait l objet d'une fermeture en façade par une baie vitrée. Les cotés le sont par des plaques de plastiques et la terrasse accessible par la creation d'une porte fenêtre. Travaux exécutés sans demande d autorisation ni permis de construire. cette terrasse est carrelée mais non chauffée. Le bien vaut 180 000 euros surface totale habitable 250m². Le fisc peut il requalifier la terrasse en véranda et opérer un redressement si oui de quel pourcentage et sur quelle base. Remerciement.
Question posée le 01/07/2011
Par Laurent
Département : Eure-et-Loir (28)
Bonjour,
En principe ce type de travaux nécessite un permis de construire et la demande d'un tel permis doit obligatoirement contenir des plans tracés par un architecte. Au vu des éléments il s'agit non pas d'un terrasse mais aux yeux de la loi d'une véranda'. Une déclaration de travaux suffit si la surface de votre véranda ne dépasse pas 20m2. Dans ce cas, le maire de votre commune a un mois pour vérifier que le projet est bien conforme aux règles d'urbanisme et de construction applicables dans la commune. Ce délai est porté à deux mois si vous résidez dans un site classé ou un secteur sauvegardé.
Dans tous les cas, un permis de construire déposé par un architecte est impératif si votre surface habitable est supérieure, après travaux, à 170m'.
Si vous réalisez une véranda incrustée dans un bâtiment existant, vous devez également déposer un permis de construire. Car même si vous ne créez pas de surface, vous allez modifier l'utilisation, l'aspect extérieur ou les volumes de votre habitation.
Construire un bâtiment sans demander une autorisation, édifier une construction non conforme à un permis de construire, sont des actes constituant des infractions au code de l'urbanisme, passibles de poursuites pénales et de sanctions.
S'agissant de délits, et conformément au code de procédure pénale, le délai de prescription de ces infractions est de trois ans.
Les omissions totales ou partielles constatées dans l'assiette de l'impôt, les insuffisances, les inexactitudes ou les erreurs d'imposition, peuvent être corrigées par l'administration. Mais ce pouvoir d'intervention (ou 'délai de reprise') est limité dans le temps à trois ans, sauf cas particuliers.
Le redressement est calculé d'après les taux de l'année en cours et il est multiplié par le nombre d'années écoulées (dans la limite de quatre) depuis le 1er janvier de l'année suivant celle du changement non signalé à l'administration.
Concernant la sanction :pour les omissions ou inexactitudes dans les documents produits, la majoration est 15 ' par renseignement omis ou inexact (avec un minimum de 60 ' , maximum de 10 000 ' par document omis ou incomplet), pour le défaut de déclaration ou déclaration tardive la majoration est de 10 %, en cas de déclaration spontanée ou dans les 30 jours d'une mise en demeure , de 40 % en l'absence de déclaration après les 30 jours d'une mise en demeure, de 80 % en cas de découverte d'une activité occulte.
Il n'y a pas de prescription administrative en matière de construction non autorisée. L'article L111-12 ne pouvant jouer, l'administration pourra toujours arguer de la construction non autorisée pour refuser toute nouvelle autorisation
- Pénalement c'est celui qui a fait construire qui est responsable (délit) prescription par 3 ans à compter de l'achèvement de mémoire
- Civilement, le délai de prescription est de 5 ans(depuis 2008) ou 10 ans à compter de l'achèvement.
Il faut régulariser cette véranda en l'a déclarant sur le formulaire H1 qui permet d'établir la valeur cadastrale.
Cordialement.
Cordialement.
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