Indivision
Succession et héritages
Nous sommes quatre freres a avoir hérité a la mort de notre pere de la maison .Or en commun accord nous avons décidé de vendre mais un des freres se refuse de signer le mandat pour ordonner a l'agence de pouvoir executer cette vente . Malgré nos efforts pour le convaincre celui ci refuse catégoriquement de signer le mandat sous différents prétexte comme n'ayant aucune confiance,que l'on cherche a l'arnaquer ect..........Donc nous vous demandons si nous pouvons vendre sans son accord ou quelles sont les démarches les plus simples et plus rapide pour pouvoir réaliser cette vente . Merci de bien vouloir nous répondre car cela dure depuis cinq ans deja .Respectueuses salutation ,Mr LIEBEZEIT
Question posée le 26/06/2011
Par Stephane
Département : Seine-et-Marne (77)
En cas d'indivision, chaque indivisionnaire reste propriétaire du bien de ce faite la vente forcée, c'est-à-dire sans l'accord de tous est interdite.
Cependant, en cas de refus, ce litige peut entrainer un partage judiciaire. En effet, depuis 2009, il existe une nouvelle exception à la règle de l'unanimité qui permet à un juge d'autoriser la vente d'un bien de l'indivision à la demande d'une majorité qualifiée des 2/3 des droits indivis (pas des personnes, des droits ce qui peut être différent)
Ref : Article 815-5-1 al. 1 nouveau du Code civil
Il s'agit d'une solution longue et onéreuse... mais le partage judiciaire est la seule solution lorsque :
- Les co-indivisaires souhaitent liquider l'indivision mais ne trouvent pas d'accord.
- Un co-indivisaire souhaite sortir de l'indivision mais se heurte au désaccord des autres.
Le partage judiciaire peut être demandé par un seul des co-indivisaires.
Dans ce cas, c'est le Tribunal de Grande Instance qui tranche le litige. Le juge a deux recours :
-Ordonner le maintien temporaire de l'indivision (de 2 à 5 ans).
-Ordonner la vente du bien immobilier par un notaire :
Vente de gré à gré : lorsque les co-indivisaires trouvent finalement un terrain d'entente.
Sinon c'est la vente aux enchères : le prix de vente du bien est fixé après avoir été estimé et le bien est vendu au plus offrant.
Le Tribunal peut aussi décider d'attribuer le bien de façon préférentielle à l'un des co-indivisaires.
Le recours au juge suppose une opposition déclarée à l'aliénation ou une absence de manifestation des minoritaires, celle-ci valant opposition à la vente. Le notaire constate leur refus ou leur inertie dans un procès-verbal de difficultés à l'issue du délai de 3 mois.
À la demande des indivisaires majoritaires, le Tribunal de Grande Instance (TGI) est alors convié à se prononcer sur l'aliénation du bien indivis. Celui-ci se prononce en tenant compte des éléments fournis à l'appui de la demande et des observations des minoritaires et notamment du procès-verbal constatant le conflit entre les indivisaires.
L'aliénation peut être autorisée par le TGI si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires (art. 815-5-1, al. 4 et 5, nouv. du Code civil).
Afin de garantir les droits des minoritaires, la volonté de la majorité des indivisaires de procéder à l'aliénation d'un bien indivis doit leur être signifiée (art. 815-5-1, al. 3, nouv. du Code civil).
Le notaire dispose d'un délai d'un mois après avoir recueilli l'intention d'aliéner pour faire procéder à la signification. Cette formalité conditionne l'opposabilité à la minorité des décisions prises. Elle doit intervenir par acte d'huissier de justice.
Je vous invite dès lors à vous orienter vers un notaire.
Cordialement.
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