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Droit des affaires

Sci ou sarl pour la location de cabinet

Bonjour, nous comptions créer une SCI et acheter un local commercial et louer des cabinets à des professions libérales. Finalement, nous allons louer un local avec un bail 3/6/9. Quel est l'avantage de créer une SCI si nous ne sommes pas propriétaire ? Quel est le statut le plus adapté pour faire ces locations de cabinets ? Merci pour votre aide. Roland


Question posée le 23/03/2011

Par Roland

Département : Bouches-du-Rhône (13)


Mots clés de cette question :activité professionnellebail professionnellocation de locaux à des professionnelssous location
Date de la réponse : le 28/03/2011

Bonjour,

Si vous souhaitez effectivement louer les locaux à des professionnels, plusieurs points doivent être observés au préalable.

Tout d'abord, avant de conclure un bail professionnel, il est important de vérifier auprès de la mairie que le local est bien administrativement affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. S'il ne l'est pas, il est possible de demander un changement d'usage des locaux à usage d'habitation pour en faire un usage professionnel, à condition que cela ne soit pas prohibé par le bail d'habitation ou le règlement de copropriété.

Ainsi, l'acquisition d'un local commercial qui conduit à la conclusion d'un bail commercial ne peut absolument pas être reproduite pour les baux professionnels.
Le bail professionnel n'est pas un bail commercial. Il n'est donc pas soumis aux règles applicables aux locaux commerciaux.
Le bail professionnel concerne uniquement les professions libérales, c'est-à-dire celles dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Il est régi par les dispositions relatives au contrat de louage (articles 1713 à 1762 du Code civil) lorsqu'il est exclusivement professionnel.

En outre, concernant la conclusion de baux professionnels, il n'existe pas de statut particulier comme c'est le cas du bail commercial.

Le bail professionnel doit être écrit, d'une durée au moins de 6ans en principe. Le bail conclu pour une durée de plus de 12 ans doit être établi par un notaire.
Le locataire peut, à tout moment en cours de bail, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Le locataire ne peut pas se prévaloir d'un droit au renouvellement contrairement au preneur dans le cadre d'un bail commercial.

Le loyer ainsi que le dépôt de garantie seront déterminés librement par les parties lors de la conclusion du bail.

En espérant avoir répondu à vos interrogations.

Bien à vous.

Réaction de Roland

à 14:39:35 le 29-03-2011

Bonjour et merci pour ces précisions.
Pour info, les locaux sont bien déclarés pour usages professionnels.
Encore quelques questions...
1/ Si j'ai bien compris, le propriétaire des locaux doit me faire un bail professionnel avec une autorisation de sous location et non pas un bail commercial.

2/ Je compte louer des cabinets à la journée à des intervenants extérieurs (ostéo, homéo, acuponcteur, psychologue...) dois-je faire un bail professionnel à chacun pour chaque journée occupée ?

3/ Je vais me louer un cabinet aussi pour ma pratique personnelle. Je dois faire un bail professionnel à moi-même ?

4/ Dans la négociation avec le propriétaire, j'ai proposé la prise en charge des travaux de décoration (parquet au sol, peinture des murs et plafonds. Lorsque je quitte ces locaux, est ce que je pourrai prétendre à un droit au bail ou similaire pour me rembourser une partie des frais des travaux ?

Merci pour vos réponses et vos compétences
Cordialement
Roland Immordino

Réaction de Roland

à 09:56:39 le 30-03-2011

Bonjour et merci pour ces précisions.
Pour info, les locaux sont bien déclarés pour usages professionnels.
Encore quelques questions...
1/ Si j'ai bien compris, le propriétaire des locaux doit me faire un bail professionnel avec une autorisation de sous location et non pas un bail commercial.

2/ Je compte louer des cabinets à la journée à des intervenants extérieurs (ostéo, homéo, acuponcteur, psychologue...) dois-je faire un bail professionnel à chacun pour chaque journée occupée ?

3/ Je vais me louer un cabinet aussi pour ma pratique personnelle. Je dois faire un bail professionnel à moi-même ?

4/ Dans la négociation avec le propriétaire, j'ai proposé la prise en charge des travaux de décoration (parquet au sol, peinture des murs et plafonds. Lorsque je quitte ces locaux, est ce que je pourrai prétendre à un droit au bail ou similaire pour me rembourser une partie des frais des travaux ?

Merci pour vos réponses et vos compétences
Cordialement
Roland Immordino

Date de la réponse : le 30/03/2011

Bonjour,

Effectivement, le propriétaire devra réaliser un bail professionnel.

Toutefois, sachez que depuis la loi de mobilisation pour le logement (LME) du 4 août 2008, vous pouvez adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux pour les locaux affectés exclusivement à un exercice professionnel.

En outre, le bail professionnel peut offrir au locataire le droit de sous-louer ou de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause insérée dans le bail.

Concernant la négociation que vous avez faite avec le bailleur pour ce qui a trait à la prise en charge de certains travaux, sachez que si vous n'avez pas opté pour le statut des baux commerciaux, vous ne pouvez bénéficier d'un statut protecteur comme il est cas avec l'établissement d'un bail commercial.
De cette façon, vous ne pouvez vous prévaloir d'un quelconque droit au bail.

Ainsi, il vous incombe de négocier avec votre bailleur les arrangements que vous entendez profiter en réalisant ces divers travaux.

Enfin, pour vos autres questions, ces dernières demandent de réels conseils juridiques avec constitution d'un dossier.
A ce titre, je vous invite vivement à vous rapprocher d'un avocat qui vous renseignera sur ce sujet et qui pourra aussi établir ladite convention recherchée.

Bien à vous.


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